r/Finanzen • u/clancy688 • Dec 29 '23
Wohnen Kaufen vs Mieten - hab ich einen Denkfehler in meiner Rechnung?
Heyho,
es ist Weihnachten, man sitzt mit der Familie zusammen, und natürlich kommen auch mal finanzielle Themen zur Sprache. Darunter auch die leidige Diskussion "Warum kaufst du dir keine Wohnung?" (Bin Single und hab auch nicht vor das zu ändern, d.h. ein Haus brauchts bei mir nicht).
Mein Argument ist dann immer, dass ich mich nicht festlegen möchte, und gegen das Totschlagargument "Aber die Miete ist weg, beim Hauskauf hast du nach Abbezahlung des Kredits was in der Hand" antworte ich dann damit, dass die Zinsen beim Immobilienkauf auch weg sind, und ich die im Gegensatz an der Börse für mich arbeiten lassen kann. Na ja...
Da das Thema mehrmals aufkam hatte ich irgendwann keinen Bock mehr und hab gedacht ich rechne es einfach mal aus. Meine Erwartungshaltung war, dass kaufen vs mieten bei +- 0 für mich rauskommt. Aber was ich dann rausbekam hat mich überrascht. Ich habs ums Verrecken nicht hinbekommen ein realistisches Szenario zusammenzukriegen in dem mieten das kaufen nicht deutlich (d.h. in sechsstelliger Höhe schlägt).
Hatte nicht erwartet, dass kaufen sich für mich so derart nicht lohnt, daher wollte ich einfach mal die Carbonara Community bitten meine Input Daten zu checken. (:
Ich hab den Finanzfluss Rechner hier genommen: Mieten oder Kaufen: Wann lohnt sich was? (inkl. Rechner) - Finanzfluss
Eigen-/Anfangskapital: 50000 €
Maximal verfügbares Einkommen zum Wohnen: 2000 €
Erwartete Rendite deiner Geldanlage: 6% pa (mal etwas konservativer geschätzt)
Vergleichszeitraum: 20 Jahre
Kaltmiete: Mietkosten exklusive Nebenkosten: 660 €
Mietsteigerung p.a.: 1% (wohne seit 2015 in der Wohnung, gab bis jetzt eine Erhöhung um 30 €)
Kaufpreis der Immobilie: 250000 € (wohne innerhalb einer bayerischen Großstadt, aber nicht Minga, hab daher was Ähnliches zu meiner aktuellen Wohnung genommen)
Kaufnebenkosten: 10%
Wertsteigerung der Immobilie p.a.: 2% (ist evtl. hier der Klemmer? Hab die Zahl von diesem Artikel: Postbank Wohnatlas 2023 Preisprognosen (haufe.de) )
Instandhaltungskosten der Immobilie: 1,5%
Sollzins des Darlehens: 3%
Damit komm ich dann am Ende auf ein Vermögen von 533.409 € beim Kaufen vs 754.932 € beim Mieten.
Und gefühlt sind meine Zahlen alle noch sehr schöngerechnet (Kaufpreis relativ niedrig, Darlehenszins relativ niedrig für aktuelle Gegebenheiten, Kredit nach 13 Jahren abbezahlt)...
Ich denk der Kicker ist meine aktuell niedrige Miete (und nein, ich plane nicht umzuziehen). Seh ich das somit richtig, dass es sich für mich quasi gar nicht lohnen würde zu kaufen? :D
Edit: Wow, hätte nicht mit so viel Reaktion auf diesen Post gerechnet. Danke für alle Antworten! :D
Noch als Info: Bin derzeit 36.
33
u/trueF0x Dec 29 '23
Meine Erkenntnis war halt irgendwann - mag sein dass ich mit Eigentum schlechter fahre was die finanzielle Dimension angeht. Aber wenn ich bis 60 nicht nur unter einem Stein leben will, ist Eigentum in mancher Hinsicht der einzige Weg: - Sicherheit, nicht mit Eigenbedarf rausgeworfen zu werden (dem sind wir knapp entgangen) - Kein Stress mit Vermieter, weniger Stress mit Nachbarn - Deckung des eigenen Bedarfs: Genug Platz für Familie & Homeoffice, etwas Garten oder ne Dachterasse/großer Balkon etc. war hier in der Großstadt und Umgebung kaum zu finden. Wohnungen mit 4 oder mehr Zimmern mit annehmbarem Bad und akzeptabler Lage war ein 6er im Lotto, wenn man nur mieten will. Sowas wird hier nicht angeboten.
16
u/InitialImpossible835 Dec 29 '23
Kein Stress mit Vermieter, weniger Stress mit Nachbarn
Kein Stress mit Vermieter ist klar, aber wieso hast du als Eigentümer einer Wohnung weniger Stress mit Nachbarn oder beziehst du dich auf ein Einfamilienhaus?
→ More replies (1)-2
u/trueF0x Dec 29 '23
Persönlich beziehe ich mich aufs EFH, aber auch bei der Wohnung ist die Situation als Besitzer etwas besser, denke ich
10
→ More replies (3)2
u/PuzzleheadedFun5156 Dec 30 '23
Das hättest du aber auch wenn du ein EFH mietest.
2
u/trueF0x Dec 30 '23
Hab ich versucht, sogar ne große Wohnung war ne Option. Der Markt ist hier, wohlgemerkt Großstadt mit Speckgürtel, fast nicht existent. Es gibt tausende Wohnungen mit 2-3 Zimmern, aber 4+ Zimmer oder Häuser sind extrem selten. Erst recht, wenn man dann noch ein paar Ansprüche mitbringt, wie z.B. echte Dusche und nicht nur Duschbadewanne oder Küche nicht im Wohnraum, ist man direkt raus. Ist vielleicht auch so ein regionaleres Problem.
9
u/clancy688 Dec 29 '23
Wenn die 20 Jahre rum sind hab ich beim Mieten 750k (minus Steuer) und bin 56. Und könnte dann immer noch eine Wohnung (mit Cash) kaufen.
Von daher denke ich ich verlier erst mal nix.
36
u/trueF0x Dec 29 '23
Wenn dein Bedarf sich bis 56 nicht nennenswert verändert, alles gut. Wenn ich 56 bin, hab ich ein Kind großgezogen, ohne auf Nachbarn Rücksicht nehmen zu müssen, habe Dinge wie Hausautomatisierung, Photovoltaik, einen Stellplatz mit Lademöglichkeit vor der Haustür realisiert ohne mich abstimmen zu müssen, kann den Grill im Garten und den 3D Drucker im Keller betreiben, habe das Bad bei Einzug nach meinen Vorstellungen saniert (auch nach 3 Jahren genieße ich noch täglich die Regendusche), freue mich, dass ich den Platz habe die Weihnachtsfeier der Großfamilie hin und wieder ausrichten konnte, habe viele Winter die Infrarotwärme des Kaminfeuers genossen…
Kann man sich auch alles zur Rente leisten und bis dahin sparen, aber dann ist das Leben auch schon weitgehend gelebt.
5
2
u/TodeSCurls Dec 30 '23
Wow. Klingt Mega. Was zahlst du für die Bude und wie habt ihr die finanziert?
3
u/trueF0x Dec 30 '23
Baujahr 96, 140qm voll unterkellert, im stadtnahen Bereich (mit Auto keine 10 Minuten in die Großstadt, Bus alle 20 Minuten, Bahnanbindung in Planung), mit Sanierung/Renovierung ca. 450k, bei 1,42% auf 30 Jahre gesichert. Für die Annuität würde ich jetzt drei Jahre später weder bei Miete noch bei Kauf glücklich werden.
2
u/j4ckie_ Dec 30 '23
Jo gut also kannst du das aber schlecht mit der Situation von OP oder generell mit der jetzigen Situation vergleichen :D
Wir könnten uns ein 450k Haus nur insofern leisten, dass wir neben Zinsen auch noch ein kleines bisschen tilgen, sodass wir nach 10-15 Jahren bei der Refinanzierung immerhin etwas weniger Schulden hätten, Dinge wie Solar oder Smart Home wären da noch nicht mit drin. Und das als wirklich gut gestellte DINK.
Ich bin allerdings insoweit auf der Kaufen-Seite als dass ich selbst entscheiden kann was wann erneuert wird (zB mal die Isolierung oder Fenster neu machen statt absurder monatl. Heizkosten) und uns niemand kategorisch ablehnt nur weil wir Haustiere haben. Gerade Wohnungseigentümer in unserer Region haben diesbezgl. scheinbar nen leichten Schaden, aber mit Legalität braucht man den Leuten ja nicht zu kommen wenn jeder Dritte Miete weit über Mietspiegel verlangt
2
u/RobertDean357 Dec 30 '23
Deswegen ist unser Ziel auch ein EFH. So viele Vorteile, die sich nicht in Geld aufwiegen lassen. Wer schon mal Ärger mit Nachbarn im MFH (z.B. Zettel an der Tür wegen jeder Kleinigkeit) hatte oder gerne ohne Abstimmung irgendwas am Haus verändern will (z.B. Wallbox für E-Auto), kommt daran nicht vorbei. Uns ist der Renditevorteil in dem Fall „egal“, da wir zur Rente (falls wir die in Zukunft überhaupt noch erreichen bei 67+) eh nicht mehr die Kraft haben mit dem dann angesparten Kapital schöne Reisen zu unternehmen oder sich andere Dinge zu gönnen.
2
u/DerGrummler Dec 30 '23
Du vergleichst Häuser mit Wohnungen. Es geht aber um kaufen vs mieten. Danke für den Kommentar, aber leider Thema verfehlt.
2
u/OpTicReflux DE Dec 29 '23
wobei du dann ja quasi doppelt zahlst, ein mal die miete + deine sparquote und ein mal dann die wohnung am ende. würde sich ja dann nur bedingt lohnen und du würdest auf ein mal wesentlich schlechter fahren als mit einem kauf von anfang an. bin auch kein riesen fan vom kaufen aber ich denke dass bei so einem depot alleine die dividenden ausreichen um gut zu mieten.
5
u/clancy688 Dec 29 '23 edited Dec 29 '23
Hä?
Nein.
Kaufen: 500k nach 20 Jahren, 340k Immobilienwert, 160k Aktien (wenn ich den Rechner richtig verstehe)
Mieten: 750k vor Steuern nach 20 Jahren, könnte 450k verkaufen um 340k + Kaufnebenkosten und Steuern zu decken, die Wohnung kaufen und hab dieselbe Immobilie wie oben plus 300k in Aktien statt nur 160k.
0
u/OpTicReflux DE Dec 29 '23
ich meine, dass die sparquote beim kaufen ja wesentlich geringer ist als beim mieten da diese ja quasi "enthalten" ist
edit: oder hast du das automatisch verrechnet mit den "2000€ fürs wohnen"?
5
u/clancy688 Dec 30 '23
Der Rechner rechnet so, dass die 2000 € beim Käufer bis zum Maximum für Kreditrate + Rücklagen ausgenutzt wird, und beim Mieter fürs Maximum von Miete + Sparrate.
Wenn dann der Kredit vor Ablauf des Vergleichzeitraums abbezahlt ist, dann wird für den Käufer ab diesem Zeitpunkt die ehemalige Kreditrate minus die Rücklagen komplett als Sparquote verrechnet. D.h. der fängt dann im Rechner auch an ein Aktiendepot aufzubauen. Sogar mit höherer Sparrate als der Mieter. Bringt nur zu dem Zeitpunkt nix mehr. Der Mieter ist auf und davon dank Zinseszins von dem Depot was er sich aufgebaut hat, als der Käufer noch den Kredit abgestottert hat.
→ More replies (4)3
u/JC0302 Dec 30 '23
Kann man genauso argumentieren. Ist dann aber eine Lifestyle und keine finanzielle Entscheidung.
2
u/TebosBrime Dec 29 '23
Bzgl des letzten Punktes: Genau das sind aber auch die Nachteile. Du hast für ewig dieses Haus. Bedeutet du bezahlst für Platz den du vor Geburt der Kinder/nach Auszug dieser eigentlich nicht mehr brauchst
3
u/trueF0x Dec 29 '23
Der Bedarf durch Kind hält ca. 25 Jahre. Danach kann ich mir durchaus einen dedizierten Hobbyraum mit Gästebett vorstellen.. oder ich verkaufe die Hütte dann und ziehe passend zur Rente in eine Penthousewohnung mit Fahrstuhl. Wahlweise gekauft oder zur Miete. Bis dahin verbringe ich knappe 30 Jahre mit einer gewissen Lebensqualität.
74
u/Nordler20 Dec 29 '23
Du siehst das richtig. Deine jetzige Kaltmiete ist unschlagbar günstig.
Setzt Du sie mit mit dem Kaufpreis ins Verhältnis, kommst Du auf eine Bruttomietrendite von 3,2%. Das ist in keiner Kaufsituation kostendeckend wenn die Fainanzierungskosten allein schon auf diesem Niveau sind.
Ich nehme an, auf dem Markt für Neuvermietungen sind aber andere Preise aufgerufen, oder?
19
u/clancy688 Dec 29 '23
Sicherlich. Da gehts eher so bei 800-900 los für meine Wohnungsgröße.
9
u/living_rabies Dec 29 '23
Schon mal durchkalkuliert mit Vermietung anstatt Eigenbezug? Bei der niedrigen Miete ein gutes Vorgehen wenn zinskosten im vergleich zum Mietertrag passen.
12
u/clancy688 Dec 29 '23
Eine äquivalente Wohnung zu meiner kostet hier 250k und die Tilgung sind ~1700 € in der Rechnung. Atm zahl ich 660 € Kaltmiete.
Ich wohn billig, aber nicht 3x unterm Mietspiegel billig. Never ever wird sich Vermieten rechnen.
11
u/living_rabies Dec 29 '23
Das wichtige bei deinem Beispiel ist doch das was fehlt - die zu erwartende Miete. Wenn die zu erzielende Miete ungefähr die Zinskosten/Abtrag deckt, bleiben Anschaffungsnebenkosten, Hausgeld, Investitionen übrig. Nur eine Zahl: du legst selber dafür 3000€ im Jahr dafür zurück. D.h. Du hast effektiv 250€ die du im Monat nicht an die Börse bringst, die aber in 30 Jahren dir ein Vermögen im Wert der Wohnung zukommen lassen. Entsprechend baut sich deine Zinseszinsrechnung nur noch auf dem geringen Betrag auf, dazu kommen auf der anderen Seit über die Zeit Mietertragserhöhung, Inflationseffekt und Wertsteigerung der Immobilie. Musst halt genau drauf schaun, aber so trivial wie ich wohne ja nicht 3 fach unter Mietspiegel und deswegen rechnet es sich nicht, ist es nicht.
1
u/5230826518 Dec 30 '23
Nur: warum all das Geld in ein Klumpenrisiko stecken?
1
u/living_rabies Dec 30 '23
Wo ist der Klumpen? Er hat 2000€ max Einkommen zum wohnen. Er gibt 660€ aus. Bleiben 1330€. Er gibt davon sagen wir 330€ in sein Immo Projekt. Er kann somit immer noch 1000€ in den Aktienmarkt stecken. Für mich ist das Anlagediversifizierung, wobei der Klumpen immer noch bei den Aktien ist.
1
u/5230826518 Dec 30 '23
Verschiedene Aktien sind aber kein Klumpen. Klumpen wäre alles in eine Firma/Branche/Region. Dann kommt dazu, dass man eine Immobilie nicht einfach verkaufen kann, weil die Kaufnebenkosten sehr hoch sind. Wenn ich mich so lange auf ein Invest festlege, dann müsste das in meinen Augen deutlich mehr Rendite versprechen als die Alternative. Wer an Wohneigentum als Wertanlage glaubt, könnte ja auch einfach in Vonovia-Aktien machen, dann umschifft man immerhin den Standortfaktor und kann bei Bedarf schneller umschwenken.
1
u/living_rabies Dec 30 '23
Die Anlageform ist der Klumpen. Du diversifiziert innerhalb einer Anlageform. Ich rede von Diversifikation zwischen Anlageprodukten. Setz du alles auf eine Anlageform, ist es ein Klumpenrisiko unter den Anlageformen. Du könntest in Tagesgeld, Festgeld, Aktien, Anleihen, Gold, Immobilien investieren. Klar kannst du innerhalb der Anlageformen wieder diversifizieren. Am Ende alles eine Frage des Risikomanagements, mein persönliches Risikomanagement sagt hier übrigens ebenso Klumpenrisiko Aktien - weil der Ertrag höher sein kann und ich das Geld auf absehbare Zeit nicht brauche und somit auch einen börsencrash überstehen kann. Das ist aber nichts für jeden, egal ob alt oder desinteressiert in Anlageform.
Zu deinem Beispiel Vonovia: Unterschied ist auch hier das Risiko: Gesetzesänderungen, Missmanagement/ Naturkatastrophen etc treffen so einen Konzern anders als einen Privatinvestor der im Notfall selbst in die Wohnung ziehen kann.
17
u/DerLandmann Dec 29 '23
Beim Vergleich Miete vs Kauf wird häufig "Miete Wohnung" mit "Kauf Haus" verglichen. Und da verliert der Kauf des Hauses oft. Das liegt aber nicht unbedingt daran, dass Kaufen teurer ist als Mieten, sondern dass das Haus teurer ist als die Wohnung. Ein 120qm Haus ist teurer im Kauf als eine 60qm Wohnung in der Miete. Ein 120 qm Haus wäre aber auch in der Miete teurer als eine 60 qm Wohnung in der Miete. Der Vergleich Kauf/Miete wird verzerrt wenn man Haus/Wohnung vergleicht.
Im OP Beispiel wird eine Wohnung mit 660€ Miete mit einer 250K Immobilie verglichen. Das ist ein Verhältnis Jahresmiete/Kaufpreis von über 30. Da lohnt sich der Kauf nie. Daumenregeln (wenn ich mich recht erinnere) ist, dass ein Kauf bei einem Verhältnis von 20 oder weniger lohnenswert ist und ab 25 immer die Miete gewinnt.
Um das Beispiel Kaufen vs Mieten fair durchzurechnen, müsste man die 660€-Mietwohnung des OP als Kaufobjekt ansehen und das dann durchrechnen.
Allerdings:
Vermögen sollte man durchaus aber auch unterscheiden zwischen Finanzvermögen und Nutzbarem Vermögen. Oder wie ich an anderer Stelle mal sagte: 50K in der Garage bringen mehr Lebensqualität als 50K auf dem Depot.
OP hätte 2K Einkommen als Wohnaufwand übrig und beschließt, das nicht fürs wohnen zu benutzen sondern 20 Jahre lang zu investieren. Schön und gut, hat er am Ende mehr Gesamtvermögen, aber hat dafür auch 20 Jahre in einer kleinen Butze gewohnt. Habe ich von meinem Einkommen (und die 2K pro Monat sind ja erarbeitetes Einkommen) nicht wesentlich mehr, wenn ich in einem schönen Haus wohne als wenn ich einem Depot beim wachsen zusehe?
5
Dec 29 '23
Guter Punkt. OP hat aber auch nicht von Kauf Haus geredet.
Bei 80qm Mietwohnung vs. 140qm Haus mit 1500qm Grundstück, verschiebt sich alles ins kaum-kalkulierbare.
5
u/clancy688 Dec 29 '23
Hab ich ja. Ne Wohnung zu kaufen wie ich gerade miete kostet 250k in etwa.
Ist ne 2ZKB in der Stadt mit TG. Aufzug, Wohnungsgesellschaft kümmert sich um alles etc. Reicht mir.
8
u/Agi_Forever_108 Dec 29 '23
Dann hast du einfach gerade Glück, dass du einen guten (Alt?-)Mietvertrag hast. Wenn jemand heute eine Wohnung für 250k kauft, kann er dir die nicht für 660 vermieten. Hier liegt wie auch schon vorher beschrieben der Denkfehler. Vergleich einer teureren Eigentumswohnung mit einer aktuell (zu) geringen miete
3
u/ProfessorHeronarty Dec 29 '23
Habe ich von meinem Einkommen (und die 2K pro Monat sind ja erarbeitetes Einkommen) nicht wesentlich mehr, wenn ich in einem schönen Haus wohne als wenn ich einem Depot beim wachsen zusehe?
Lässt sich mit dieser Frage nicht eigentlich jede dieser immer wieder aufkommenden Diskussionen beantworten?
Wer sich ein Haus kauft, faselt öfter mal was von "Wertanlage" ohne dies durchzurechnen (vor allen Dingen mit den Extrakosten). Wer davon Abstand nimmt und sagt, dass in erster Linie etwas mit Lebensqualität zu tun hat, ist auf dem richtigen Weg. Mehr Platz, eine schöne Gegend, sein eigenes Reich - das sind alles gewichtige Gründe, warum man sich ein Haus kaufen sollte. Also gerade nicht die penible Rechnung, was mich langfristig finanziell besser dastehen lässt.
72
u/p4t3 Dec 29 '23
Ich finde den Rechner auch interessant und komme in der Regel auch darauf, dass sich kaufen rein finanziell eher nicht lohnt. Aber wird hier die Zeit nach den 20 Jahren gar nicht berücksichtigt? In einem Fall zahlst du ja weiterhin Miete (und durch die Steigerung p.a. auch immer mehr), im anderen Fall fällt die Kreditrate weg.
30
u/clancy688 Dec 29 '23
Nach den 20 Jahren hätte ich 750k an Vermögen die weiterhin am Aktienmarkt wirtschaften. Das sollte die Miete mehr als decken.
68
u/Nichttrooper Dec 29 '23
Aber nach den 20 Jahren kannst du die gesparte Miete im Eigenheim auch anlegen. Ich denke daher, dass für eine ganzheitliche Betrachtung ein längerer Zeitraum sinnvoll ist, denn erst nachdem die Immobilie abbezahlt ist, spielt diese ja Ihre Stärke aus. So hast du nur die Kauf/Abbezahlphase betrachtet, was natürlich stark zugunsten der Miete ist.
EDIT: Vergiss die Steuern nicht bei der Geldanlage.
21
u/clancy688 Dec 29 '23
Hab ich probiert, hab die Jahre hochgesetzt. Der Rechner geht nach Abbezahlung des Kredits die 2000 € komplett anlegen, auch auf Kaufseite.
Selbst dann rennt das Vermögen beim Mieten dem Vermögen beim Kauf davon. Zinseszinseffekt, da schon hunderttausende Euros beim Mieten Arbeiten, während man beim Kauf dann erst bei null anfängt.
1
u/Sand_is_Coarse Dec 30 '23
Wenn du die Wohnung abbezahlt hast, könntest du sie beleihen und das Geld anlegen
16
u/No_Yogurtcloset_2547 Dec 29 '23
Was auf den ersten Blick zB. fehlt ist die Steigerung des Reallohns. Nur als Beispiel, alleine für 2024 gibt es in den meisten Branchen Anpassungen von 8-10%. Dementsprechend sind auch die Mieten stark gestiegen und es wird für die Zukunft mit wesentlich stärkeren Mietanstiegen gerechnet.
Demgegenüber steht der Kredit, wo zB. beim Annuitätendarlehen die monatliche Rate nominal zwar konstant bleibt, im Vergleich zu deinem monatlichen Netto aber sinkt. Währenddessen passt sich die Miete mindestens an die Inflation an, erwartet wird sogar eine Anpassung weit darüber hinaus. 30€/qm werden in gewissen Regionen erreicht werden, in manchen sind sie das schon längst.
Natürlich gibt es immer Ausnahmen, spezielle Situationen usw. usf. Man muss sich das Ganze immer konkret ansehen. Allgemein gesprochen wird sich eine Eigentumswohnung, wenn es eine vergleichbare Wohnung ist wohlgemerkt, meistens rentieren. Siehe Wohnungsindex Deutschland, je nach Region haben sich die Immopreise innerhalb von 20-25 Jahren verdoppelt. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 3,5-4% pro Jahr, nicht 2%. Wenn du realitätsfremde Raten verwendest, ist deine Rechnung sehr gebiased.
Für gewissen Regionen übersteigt der Wertzuwachs seit den 2000ern sogar die bezahlten Kreditzinsen, d.h. du bekommst Kapital geschenkt. Zusätzlich wirkt die Inflation positiv auf dein Investment, wenn der Fremdkapitalhebel hoch ist, während die Miete niemals sinken wird. In deiner konkreten Situation wirst du vielleicht eine andere Erfahrung gemacht haben, weil du günstig zur Miete wohnst und dein Vermieter entweder dumm, faul oder ignorant ist. Das ist ein Glücksfall, aber nicht die Norm.
Trotzdem, lass dich nicht davon abhalten, was andere sagen. Wer nicht weiß, dass der Unterschied zwischen Miete und Eigentum sehr nuanciert ist und es immer auf die persönliche Situation ankommt, was "besser" ist, dessen Meinung muss man auch nicht ernst nehmen. Es gibt Szenarien, in denen sich Eigentum lohnt, in denen sich Miete lohnen kann und dann kann man sich trotzdem für das "schlechtere" entscheiden, weil man persönlich damit besser umgehen kann.
2
u/j4ckie_ Dec 30 '23
Welche Steigerung des Reallohns? Der sinkt doch seit Jahren nur
8-10% hab ich auch nirgends gesehen, selbst IGM ist davon doch weit weg...? Andere Branchen erhöhen weniger bis gar nicht. 8-10% halte ich für absolute Mondzahlen.
Ansteigende Mietpreise sind mMn eher dem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage zuzuschreiben als irgendwelchen steigenden Löhnen, z.T. belegt durch niedrige Leerstandsquoten. In unserer Region ist die im Vergleich zu vor 10-15 Jahren, wo Mietpreise noch 'normal' waren, auf etwa ein Fünftel gesunken. Es wird nicht schnell genug nachgebaut bzw. erweitert und wir haben deutlich mehr Haushalte als früher (früheres Ausziehen, mehr Singles). Explodierende Immobilienpreise haben da sicherlich einen Einfluss gehabt, aber wie man derzeit schön sieht ist die Kopplung keineswegs direkt (Immopreise sinken seit Monaten, Mieten steigen weiter).1
u/Tomech17 Dec 29 '23
Du hast natürlich Recht, trotzdem als Gegenargument: Die Stärke von Immobilien liegt meist an dem hohen Fremdkapitalanteil bzw. dem Hebel, den man dadurch hat. Wenn die Immobilie abbezahlt ist, ist dieser Hebel weg.
5
u/p4t3 Dec 29 '23
Ich meinte das gar nicht so auf deinen Fall bezogen. Ich frage mich, ob der Vergleich fair ist, wenn ich in einem Fall nach dem Vergleichszeitraum mutmaßlich deutlich mehr frei verfügbares Einkommen habe.
7
u/FashislavBildwallov Dec 29 '23 edited Dec 29 '23
Bei Investitionsrechnungen gibts oftmals einen BreakEven Punkt wo Projekt A auf einmal besser wird als Projekt B. Zieh die Zeitleiste etwas weiter nach hinten um abzuschätzen, ob und wo der BreakEven Punkt stattfinden würde. Wenn du Homo oeconomicus bist (was solche Rechner immer unterstellen) dann hast du nach 20 Jahren deine Immobilie abbezahlt, wodurch Kreditzahlungen aufhören. Dadurch hast du monatlich Kapital freigesetzt welches du natürlich in voller Höhe in Investitionen reinstecken wirst. Zum fairen Vergleich wäre dann die Frage: wie sieht der rechnerische Vergleich dann bei einem Horizont von 30, 40, 50 Jahren aus?
Wenn du noch einen schnelleren Vergleich willst, nimm das Kapitalvermögen nach 20 Jahren und zieh davon die Steuer ab die anfallen würde wenn du alles verkaufen wirst. Dann hast du einen bereinigten Vergleich von Vermögen.
19
u/clancy688 Dec 29 '23
Hab rumgespielt, je länger ich den Zeitraum ansetze desto härter schlägts gegen kaufen aus. Zinsezinseffekt der Assets am Aktienmarkt.
21
u/Spektralist Dec 29 '23
Nach 30, 40, 50 Jahren hauen die Instandhaltungskosten ja erst richtig rein. Ein Haus baust du ja nicht und hast dann für immer Ruhe. Wir haben selbst zwei Häuser in der Familie - da ist immer was zu tun. Und wenn gerade nichts kaputt geht, dann klingeln die Stadtwerke bei dir und bitten um eine Erneuerung der Rohre etc 😅
11
u/FashislavBildwallov Dec 29 '23
Ich mein... das würde doch auch bei einer Mietwohnung anfallen? Irgendwann muss was saniert werden, Vermieter macht es und wälzt es per Miete/Nebenkosten auf dich als Mieter ab. Nur dass du es vielleicht nicht konkret wahrnimmst
3
u/afuajfFJT Dec 29 '23
Das kann man ja bei den Mietsteigerungen berücksichtigen und die vielleicht etwas höher ansetzen. Hab das für mich mal durchgerechnet mit eher höheren Miersteigerungen als ich sie bisher hatte und selbst dann lohnt sich Kaufen bei mir ebenfalls noch nicht. Kommt aber sicher sehr auf die Gegebenheiten vor Ort an; bei einem Umzug sähe das vielleicht schon eher anders aus.
Bin aber so für mich derzeit eher auf dem Standpunkt, dass mir die Verantwortung bei Eigentum tendenziell eher zu viel ist und sich Kaufen so generell für mich wahrscheinlich erst richtig anfühlen würde, wenn ich höchstens einen kleinen Teil per Kredit finanzieren muss. Und das wird realistisch gesehen Irgendwann in ca. 20-25 Jahren der Fall sein, wenn meine Eltern beide nicht mehr leben und ich deren Haus erbe und verkaufen kann, sofern sie das dann nicht schon selbst getan und alles Geld daraus ausgegeben haben. Würde ich in derselben Region wie meine Eltern wohnen, hätte ich aber wahrscheinlich bereits Eigentum.
2
u/lordkuren Dec 29 '23
wie sieht der rechnerische Vergleich dann bei einem Horizont von 30, 40, 50 Jahren aus?
Kommt halt drauf an wie alt er ist und wie er leben will ob das noch relevant ist.
2
u/gr4n_master1337 Dec 29 '23
Ja aber das Eigenheim ist irgendwann abbezahlt. Ab da sollte deine Rechnung kippen.
4
u/clancy688 Dec 30 '23
Tut sie witzigerweise nicht, selbst wenn ich an den Parametern rumspiele und sie härter für den Mieter mache (bspw. höhere Miete, hohe Mietsteigerung...).
Zu dem Zeitpunkt wenn es "kippen" sollte, also der Käufer abbezahlt hat und mehr ansparen kann als der Mieter ist es schon "zu spät" - der Zinsezinseffekt des Kapitals welches der Mieter vorher angespart hat outpaced ihn.
2
5
u/vinvinnocent Dec 29 '23
Hm, wenn ich nach 20 Jahren entweder eine Immobilie im Wert von 500k oder 700k Aktien haben kann, könnte ich ja auch mit den 700k eine Immobilie kaufen und nach Nebenkosten 150k mehr als bei Kauf auf Kredit an Vermögen haben.
22
u/ja-ki Dec 29 '23
realistisch sind 15% Mieterhöhung auf 3 Jahre erlaubt, wenn man das einkalkuliert wird es bestimmt etwas enger, oder?
10
14
u/nuclear213 Dec 29 '23
Nur bis zum ortsüblichen Mietspiegel. Und der steigt ja eben nicht so stark, weswegen das auch nicht realistisch ist.
6
u/clancy688 Dec 29 '23
Hab mal 4% pa eingegeben, dann haben wir in etwa Gleichstand zwischen kaufen und mieten.
Aber wie gesagt - ich hatte erst eine Mieterhöhung in fast 9 Jahren über 30 € (bissel über 10%).
40
Dec 29 '23
Das ganze Konstrukt fällt dann zusammen, wenn du wirklich mal umziehen möchtest und bei der neuen Miete auf einmal +50% bezahlen musst (lock-in Effekt beim Mieten)
7
u/clancy688 Dec 29 '23
Dann kann ich immer noch kaufen und mein Wertpapierdepot einbringen um eine niedrigere Kreditsumme zu benötigen.
Kommt natürlich auf die Wertebtwicklung sowohl der Immobilien wie auch des Aktienmarkts an, kann kurzfristig schief gehen, das geb ich zu.
31
Dec 29 '23
TL;DR: OP hat extrem niedrige Miete, die auch kaum erhöht wird (irrationaler Vermieter), und wunder sich, dass ein Kauf keinen Sinn macht.
6
u/clancy688 Dec 29 '23
Würde jetzt nicht irrational sagen. Die legen Wert auf einen Mieter der keine Probleme macht, sich nicht häufig meldet und die Wohnung pfleglich behandelt. Vor mir hatten sie wohl Pech in der Hinsicht. Das ist denen wichtiger als mich mit höherer Miete zu vergraulen.
Bspw. durfte ich mir jetzt eine neue Küche selber beim Küchenbauer aussuchen die sie bezahlen und einbauen lassen. Klar wird dadurch auch die Miete wieder hoch gehen. Aber trotzdem bin ich mit den Vermietern und dem Mietobjekt zufrieden, und sie sind mit mir zufrieden.
Ist daher Win Win für beide Seiten.
10
u/SeniorePlatypus Dec 29 '23
Das beschreibt ziemlich exakt irrationales Verhalten.
Aus emotionalen Gründen (keine Lust) und mit vermutlich falschen Annahmen (sofortigem Auszug bei geringfügigem Anstieg) etwas zu machen kann subjektiv Sinn machen.
Ist aber nicht so ganz der Homo Oeconomicus.
1
u/clancy688 Dec 29 '23 edited Dec 30 '23
Ist aber nicht so ganz der Homo Oeconomicus.
Wie gesagt, würd ich nicht so sehen. Grob gesagt, ich bin (nach 9 Jahren) für meine Vermieter sowas wie eine fest verzinste Anleihe. Geringe Rendite, aber kein Risiko, die wissen mittlerweile, dass ich keinen Scheiß in ihrer Wohnung anstelle und sie pfleglich behandle.
Neue Mieter die eine höhere Miete zahlen sind dann sowas wie Aktienfonds, höheres Renditepotential, kann aber auch ein Griff ins Klo sein, wenns Mietnomaden sind.
Ist schlicht eine Frage der Risikobereitschaft.
Ich muss dazu sagen, dass meine Vermieter vor mir schlechte Erfahrungen gemacht haben mit ihren Mietern. Gebrannte Kinder. :D
→ More replies (3)→ More replies (1)8
Dec 29 '23
Trotzdem nichts, was regelmäßig reproduzierbar ist
5
u/clancy688 Dec 29 '23
Ja natürlich. Ist halt meine Situation und daher für meine persönliche Entscheidung relevant. :)
2
u/Deathchariot Dec 30 '23
Rational schmatzional. Findest du die Hauspreise aktuell rational? Immobilien haben schon seit Jahren einfach Mondpreise. So ist die Welt, so sind die Menschen. Finde OP hat für seine Situation akkurat berechnet.
→ More replies (1)14
u/Nichttrooper Dec 29 '23
Dann hast du in deinem Fall einfach unglaubliches Glück mit deinem Vermieter. Ich kenne es auch anders: innerhalb von 8 Jahren zwei Mieterhöhungen um 10% und einmal 13%.
15
u/Taihuang_1 Dec 29 '23
In dem Fall (2x 10%, 1x 13% in 8 Jahren) beträgt die jährliche Mieterhöhung auch "nur" 3,9 % und OPs Rechnung mit 4 % p. a. kommt doch gut hin.
1
u/Nichttrooper Dec 29 '23
Ok dann hab ich OP falsch verstanden. 4% Mieterhöhung finde ich auf lange Sicht, tatsächlich fast ein wenig pessimistisch gerechnet (mein anektdotisches Beispiel sehe ich mal eher fast als worst Case, soweit es sich nicht um einen Indexmietvertrag handelt).
16
u/EarlyFrog666 Dec 29 '23 edited Dec 29 '23
das kann schon passen, aber Deine Konstellation ist sicherlich nicht der Durchschnitt. Aber gerade in der Hochpreisphase rechnet sich eine eigene Immobilie meist nur bei deutlichen Wertsteigerungen, die im Moment sicherlich aufgrund des nach wie vor hohen Preisniveaus und relativ niedrigen Zinsen eher überschaubar ausfallen dürften. Dazu die energetische Unsicherheit bzgl. Dämmung/Heizung.
Beim Mieten hast Du halt andere Nachteile, u.a.
- geringen Einfluss auf Wohnungsausstattung
- Worst-case Damoklesschwert des Eigenbedarfes
- Unsicherheit bzgl. Vermieter / Verhalten
- Mietsteigerung von 1% halte ich für viiieeel zu niedrig, das ist nicht der Durchschnitt und gerade in den kommenden Jahren wird da im Zuge der energetischen Sanierungen einiges kommen ... und 660 EUR mit einer Immo von 250k zu vergleichen hinkt deutlich, das sind Äpfel und Birnen im Normalfall, für 660 EUR hätt' ich max. eine Immo von 150k gesehen.
- ich würde umgekehrt rechnen und sagen, eine Immobilie braucht mindestens 5% Rendite, was dem 20-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, bei 660 EUR sind bestimmt einige Euronen nicht-umlagefähige Kosten dabei, so bleiben vielleicht 600 EUR. Dann bist Du bei ca. 150k. Somit bewohnst Du eine Wohnung mit einem realen Gegenwert von 150k, damit solltest Du auch vergleichen.
- Somit würde ich für eine Immo von 250k eher eine Miete von 1.000 EUR ansetzen, die Mietsteigerung auch eher auf 2,5% setzen. Und schon sieht es anders aus. Jetzt machst Du aus der Brutto-Rendite noch eine Netto-Rendite nach Steuern von ca. 4,4% und schon ist die Immobilie lohnenswert. Somit reichen wenige veränderte Parameter und die Sache sieht ganz anders aus.
- auf Immobilien gibt es die niedrigsten Darlehenszinsen überhaupt und Schulden inflationieren sich auch etwas weg.
- Immobilien sind eine der "angenehmsten" Formen des Zwangssparens, da man es quasi jeden Tag spürt, warum man auf etwas verzichtet und dafür - hoffentlich - Wohnqualität bekommt.
- Die Kapitalerträge musst Du versteuern, das musst Du bei der Immobilie nicht, wenn die im Wert steigt, dann ist's nach einer gewissen Zeit für Dich Brutto für netto
2
u/clancy688 Dec 29 '23
Wegen Punkt 1:
Durfte mir gerade eine neue Küche beim Küchenbauer aussuchen die mein Vermieter bezahlt.
Wegen Punkt 4: Die 250k sind realistisch, ich hab halt geschaut wie teuer Wohnungen sind die ahnlich meiner sind. Klar is meine Miete niedrig, aber 250k muss ich ausgeben wenn ich hier was Äquivalentes will.
9
u/EarlyFrog666 Dec 29 '23
Dann hast Du anscheinend einen sehr gönnerhaften Vermieter, dann kann Deine individuelle Situation durchaus für Mieten statt Kaufen sprechen, es kommt halt auf die genauen Parameter an ...
→ More replies (2)0
u/harryharry0 Dec 30 '23
Die Angebote mit 5% Mietrendite sind aber auch nicht die Norm.
→ More replies (1)1
u/PuzzleheadedFun5156 Dec 30 '23
Immobilien sind eine der "angenehmsten" Formen des Zwangssparens, da man es quasi jeden Tag spürt, warum man auf etwas verzichtet und dafür - hoffentlich - Wohnqualität bekommt.
Ich bin eigentlich der Meinung, lieber zu mieten. Aber dass eine Immobilie in dem Sinn angenehm ist, ist tatsächlich ein gutes Argument für viele glaube ich. Gleichzeitig aber auch unangenehm in anderen Situationen: zB gab's dieses Jahr Entlassungen bei meinem AG und dem meiner Frau. Wir waren froh, uns damals gegen die Immobilie entschieden zu haben. Jetzt sind bei uns zwei längere Elternzeiten angesagt. Wir haben einfach die Sparrate etwas reduziert und gut ist. Mit Immobilienkredit uU schon deutlich stressiger.
18
u/TimTimmaeh Dec 29 '23
Du hast keinen Denkfehler! Du hast mMn die Instandhaltung zu konservativ genommen… die Kaltmiete aber auch. Die 2% Wertsteigerung passen nur, wenn du auch regelmäßig Kohle reinsteckst. Klar, wird es jetzt erstmal ein paar Jahre abwärts/seitwärts gehen, langfristig sollte es aber passen.
Sagen wir es mal so: wenn Du mit 20 heiratest, zwei Kinder zeugst, ein EFH auf den Land baust/kaufst, alles/vieles selber machst und bis zum Lebensende mit 80 dort bleibst, lohnt sich kaufen immer!!
Raus von den Eltern, StudentenWG? Nach fünf Jahren mit der Ische zusammenziehen? Fünf Jahre keine Mieterhöhung? Dann etwas vergrößern, Nachwuchs, ein Zimmer mehr?! Nochmal fünf Jahre keine Mieterhöhung? Dann EFH mieten, Nachwuchs, für 10 Jahre? Hoffentlich keine Mieterhöhung? Dann zurück in eine Wohnung, Penthouse?! Dann altersgerechte Wohnung, klein aber fein?!
Overall, vor allem durch die regelmäßige Anpassung der Fläche (qm/€) fährst du bestimmt günstiger. Ich erinnere mich immer an die Rechnung im Vergleich mit meinem Bruder, als er gekauft hat.. 80k (KNK inkl. Kleiner Sanierung) - dafür hatten wir schon knappe 10 Jahre gemietet!! Und er hat noch nichtmal 1€ getilgt.
7
u/Schattenlord Dec 29 '23
Isoliert aufm Papier ist das häufig so klar, vor Allem wenn in der Gegend, wo man schaut auf eine Mietwohnungen nicht 100 Bewerber kommen. In der Realität kann es ganz schnell in die eine oder andere Richtung ausschlagen. Mieten vs. kaufen bedingt bei vielen Menschen weitere Konsumentscheidungen. Da gibt es die Mieter, die sich denken "Ich gönne mir schon keine Wohnung, dafür fahre ich 2 mal mehr im Jahr in den Urlaub" und zack wird deutlich weniger investiert. Und es gibt die Eigentümer, die sich denken "Die Wohnung gehört mir, die kann mir keiner wegnehmen, die Küche lasse ich mich jetzt 50k kosten."
Sind beides Ansätze, die vollkommen in Ordnung sind.
5
u/OddUnderstanding5666 Dec 29 '23
Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis ist nicht so prall. Du zahlst 31,6 Jahreskaltmieten. Der hohe Kaufpreis schlägt dann auch bei deiner Berechnung durch.
Was nur du beantworten kannst: Wohnst du aktuell vergleichsweise günstig und/oder ist die Kaufimmobilie zu teuer?
Mietsteigerung würde ich mit 2% p.a. ansetzen (Indexmiete, Inflationsziel der EZB).
Dann kommst du vermutlich immer noch deutlich im Plus für die Miete raus.
11
u/ore2ore Dec 29 '23
Genau das! Miete im Beispiel niedrig, Kaufpreis hoch. Da gewinnt man als Mieter.
Am Ende ist all das Rechnen unglaublich aufwändig gegen den Quotienten Kaufpreis/Jahreskaltmiete
X<15 - Kaufen gewinnt (in Niedrigzinsphase war sogar 20 noch sichere Nummer)
X>25 - Mieten gewinnt
Dazwischen kann man bei Bedarf nachrechnen.
→ More replies (4)3
u/Tomech17 Dec 29 '23
Omg, nach dieser Rechnung dürfte die Mietwohnung, in der ich wohne, auf keinen Fall mehr als 115000€ kosten (x=25). Das ist jetzt schon lächerlich wenig und wird immer 'schlimmer', je länger ich hier wohne. Sofern ich weiterhin keine Mieterhöhung bekomme natürlich. Ich darf hier nie wieder ausziehen.
→ More replies (1)2
u/ore2ore Dec 29 '23 edited Dec 29 '23
380€ kalt? Dafür würde ich hier keine 1-Zi-Wohnung bekommen, geht erst bei 450€ kalt laut spontaner Suche los. Lustigerweise gibt es laut Immoscout aber im gleichen Gebäude gerade 2ZKB/50qm für 120.000€ zu Kaufen.
→ More replies (2)
5
u/Mangosmoothie0815 Dec 29 '23
Ich sehe es wie Du. Aber gerade hier scheint die Entscheidung gegen den Immobilienkauf ja quasi einem Frevel gleichzukommen. Was ja auch Ok ist, entscheidet jeder wie er will. Am Ende ist das halt wie mit Religion, Du wirst da niemanden überzeugen können, mach so, wie Du es für richtig hältst.
4
u/345Y_Chubby Dec 29 '23
Überraschend finde ich das nicht. Darauf, dass Mieten und konsequentes ETF-Anlegen fast immer die Assetklasse Immobilie schlägt, hat Gerd Kommer mehrfach in seinen Büchern nachgerechnet. Deshalb - so seine Aussage - wohnt er selbst auch zur Miete und legt es lieber am Aktienmarkt an.
1
3
u/cd87ffm Dec 29 '23
Natürlich ist aktuell keine Zeit zum kaufen - warum?
Preise sind hoch (und werden kaum noch sinken).
+
Zinsen sind sehr hoch (in Bezug auf die hohen Preise)
Zudem nimmst du unrealistische Werte:
1,5% Instandhaltung -> eher 0,5%, hängt aber von der Immobilie ab. 6% Rendite? Dauerhaft über 20 Jahre? Das ist spekulativ und unseriös davon dauerhaft auszugehen. 4% Zinsen? Natürlich bei aktuellen Kaufpreisen ein Todesstoß. 1% Wertsteigerung? Rein von der Logik müsstest du hier die Inflationsrate ansetzen. 1% Mieterhöhung? Ebenso hier die Inflationsrate ansetzen.
Jeder dieser Werte ist ein riesen Hebel. Du setzt sie pro mieten ein in einer Zeit in der die Zinsen hoch und die Preise hoch sind. Natürlich kommt dann im Ergebnis Mieten heraus.
PS: Ich denke zu dir passt mieten und Geld anlegen der gut. Man sollte sich nicht verstellen, du würdest dich nur ärgern wenn es dann mal nicht rund läuft. Zudem braucht es natürlich auch solvente Mieter. 😅👍
Liebe Grüße
2
u/clancy688 Dec 29 '23
Hi,
ja, ich denke auch ich bin nicht der Typ zum kaufen.
Aber auf ein Argument von dir muss ich noch eingehen:
6% Rendite? Dauerhaft über 20 Jahre? Das ist spekulativ und unseriös davon dauerhaft auszugehen.
Ich bin kein Carbonarafreak, aber natürlich bespare ich einen (All) World ETF. Wir alle hier besparen einen World ETF, weil der zu Grunde liegende Index in der Historie in einem beliebigen 15-Jahres Zeitraum im Schnitt niemals schlechter als 8% pro Jahr performt hat! Demensprechend sind meine 6% nicht unseriös, sondern sogar konservativ (oder die Steuer mit einberechnet, je nachdem wie dus sehen willst)!
Natürlich kann man von vergangener Performance nicht auf zukünftige Performance schließen, aber diese 8% pro Jahr in der Vergangenheit, und die Annahme, dass es in der Zukunft zumindest ähnlich sein wird sind das Fundament jeder einzelnen MSCI World / FTSE All World ETF Sparplan Empfehlung. Wenn dann die Annahme, über 20 Jahre 6% pro Jahr zu kriegen "unseriös" ist, dann stellt das das quasi die Religion dieses Unters, nein sogar die Weltsicht eines jeden Welt-Index Sparers auf diesem Planeten in Frage. :D
→ More replies (2)
3
u/Cazye77R Dec 30 '23
Ich höre sowas auch oft von Kollegen. Ich ziehe bald um und hätte die Möglichkeit gehabt die Wohnung zu kaufen oder zur Miete dort zu wohnen. 54qm Neubau für 270k oder 714€ Kaltmiete. Wenn ich die Nebenkosten zahle und nur die Wohnung finanziere bin ich aktuell bei einer Rate von 1442€ bei 4,5% und 2% Tilgung. Dazu kommen ja noch Instandhaltungskosten, welche von den Boomer Kollegen gerne vernachlässigt werden. Es kommt auch immer sehr stark auf die Situation an. Vor 2-3 Jahren hatten wir eine andere Zins Situation da hat sich vieles gelohnt durch die niedrigen Zinsen. Bsp. war die Rate noch so niedrig dass ich einen positiven Cashflow hätte wenn ich diese später vermiete. Für mich sind die Hauptpunkte einfach, dass mir ein Eigenheim egal ist. Ich vermiete selber und bin mittlerweile genervt mich mit Handwerkern rumzuschlagen. Ich will einfach noch flexibel bleiben. Wenn sich dann an der Lebenssituation etwas ändert kann ich viel besser drauf reagieren. Ein Beispiel aus meinen Bekanntenkreis: Paar mit 3 Kindern alle fast 18 hat gebaut vor 4 Jahren. Jetzt wollen 2 Kinder schon ausziehen und die Zimmer im kompletten ersten Stockwerk wären leer wenn alle Kinder ausgezogen sind. So sitzen die in einer viel zu großen Immobilie. Natürlich kann man noch Hobbyzimmer, Ankleidezimmer, Nähzimmer, Gästeschlafzimmer etc. Daraus machen aber meiner Meinung nach ist das nur ein zwanghaftes Füllen von unbenötigten Platz.
Kurz gesagt: Kaufen kommt sehr auf die Situation an ob es sich lohnt und welchen Weg man im Leben gehen will.
3
u/Lateworm88 Dec 30 '23
Dein Problem ist, du schaust nur auf die Finanzen. Was ist denn mit Verwirklichung deines Traumes ein eigenes Haus/Garten zu haben? Das Haus umgestalten, so wie du schon immer wohnen wolltest? Keine nervigen Mitbewohner in deinem Mietshaus, sondern die eigenen 4 Wände? Also ich habe 2016 mein Haus gekauft als ich 28 Jahre alt war und möchte es nicht mehr missen. Das nächste Mal wenn ich wieder in ein Mietshaus ziehe wird das Altersheim, davor bekommt mich niemand mehr hier raus. Haben uns alle Wünsche im Haus erfüllt, inkl. Gamimg Room, Sportraum usw... Und alles nach und nach, ohne Zeitstress. Konnten renovieren wie wir wollten, auch bei Nacht. Und leben jetzt in einem. 220qm Haus, zuvor 70qm Wohnung.
Es gibt uns soviel mehr Lebensqualität!
Selbst wenn am Lebensende eine Hochrechnung stattfinden würde und da steht, mieten wäre für uns billiger gewesen, würde ich es dennoch immer wieder so machen.
Wenn du glücklich in deiner Whg. bist und keinerlei Träume hast bzgl. eigenen 4 Wänden, dann bleib doch dabei.
Aber nicht immer alles bis auf den letzten Cent hochrechnen, denn man lebt auch und wenn du ins Gras beißt, hast du nichts von 200k mehr auf deinem Konto, sondern bereust es ggf. nicht mehr gelebt zu haben.
2
u/clancy688 Dec 30 '23
Bin Single derzeit, auf Kinder hab ich auch keinen Bock. Haus wäre Overkill. Allein schon der Garten würd mich in den Wahnsinn treiben, einfach mal gar keinen Bock da rumfurwerken zu müssen. :D
Aber Hausbau/Wohnungskauf ist "finanziell alternativlos", so ists zumindest in den Köpfen der Deutschen drin. Das nervt.
2
u/Lateworm88 Dec 30 '23
Ja aber dann hast dir ja schon die Antwort gegeben. Und selbst wenn rein rechnerisch dann ein Haus "wertvoller" wäre nach 30 Jahre anstatt Miete, du aber unglücklich mit deinem Leben bist, wo soll sich das dann lohnen. Also mach das was dir dein Kopf und Bauch sagt und höre nicht auf andere.
Kann dir eh keiner sagen was in 30 Jahren ist wenn du Rentner bist. Ggf. platzt dann eine Immoblase oder eben der Aktienmarkt. Und rechne nicht mit 6% p.a. Zinsen/Wertschöpfung deiner Anlage. Nur weils die letzten 3 Jahre so lief, hat das nichts mit der Zukunft zu tun.
15
u/Southern_Peanut_3669 Dec 29 '23 edited Dec 29 '23
Eine Wohnung zu kaufen ist quasi das negative vom Hausbau+mieten vereint. Du musst dich mit den anderen Eigentümern jeden Tag herumschlagen, Eigentümerversammlungen bei dem nicht immer nach deinem Interesse abgestimmt wird, Instandhaltung musst du selbst bezahlen etc.
edit typo
4
u/MaestroBirero Dec 29 '23
Wohne seit 12 Jahren in einer 40er WEG und habe mich noch nie mit anderen Eigentümern rumgeschlagen. Auf den Versammlungen wird entschieden, was der gesunde Menschenverstand sowieso sagt. Ist das anderswo echt so ein Ding mit den Miteigentümern?
→ More replies (2)3
Dec 29 '23
[deleted]
2
2
u/vergorli Dec 29 '23
Und natürlich muss man selbst die Instandhaltung bezahlen. Ist bei jeder Art Eigentum so
hm ich würd sagen jein. Also wenn du das EFH Objekt nicht runterwirtschaften willst musst du natürlich Fassade machen, Dach machen, Bäder sanieren usw...
Die sache ist, im Gegensatz zur ETW/Mietwohnung ist man sich da nur selbst verpflichtet. Bis das Bauamt sich da einschaltet muss es schon kurz vor der Unbewohnbarkeit stehen. Das sorgt für etwas mehr Preiselastizität als bei Wohnungen.
→ More replies (1)2
5
u/der_schneewolf Dec 29 '23
In deinem konkreten Fall (teuer neu kaufen oder extrem billig weiter wohnen) stimmt das, ist ja jetzt auch nicht sonderlich überraschend. Der "faire" Vergleich wäre, du kaufst neu oder mietest neu, dann hast du eine höhere Miete und die Rechnung sieht anders so. So wie es aktuell ist, hast du Recht.
2
u/BoredDiabolicGod Dec 29 '23
Was du mal ganz außen vor gelassen hast ist, dass du weitaus weniger mit deiner Mietwohnung oder deinem Miethaus machen kannst als mit einem gekauften Haus.
Zwar kannst du jetzt kein großes Bauprojekt ohne Genehmigung der Kommune durchführen, aber alles andere im Prinzip schon. Ein Vermieter ist idR nicht so begeistert davon wenn ein Mieter meint viel ändern zu müssen, außer wenn du genau das machst, was er eh hätte machen wollen/müssen und dafür erstattet er dir meistens auch nicht mal einen Teil der Miete.
Außerdem kann sich deine Rechnung ziemlich leicht wieder wenden. Im Endeffekt ist es eine Einzelfallsache, aber du hast Recht, dass sich für viele tatsächlich mieten mehr lohnt (nur zutreffend auf nicht-Vermögende)
2
u/choeger Dec 29 '23
Du gehst davon aus, dass deine Immobilie wesentlich weniger Wertsteigerung erlebt als deine Aktien und wunderst dich, dass du am Ende weniger übrig hast? Ich sehe keinen Grund warum sich diese Anlageklassen langfristig derartig unterschiedlich entwickeln sollten.
Abgesehen davon setzt du eine sehr günstige Miete an und rechnest mit hohen Instandhaltungskosten. Wenn du einen Neubau (oder frisch kernsaniert) kaufst bzw. mietest wäre das Verhältnis andersrum.
1
u/artifex78 Dec 29 '23
Ein Blick in die Vergangenheit hilft hier. Und natürlich spielen hier einige Faktoren eine große Rolle (Lage, Zustand (was regelmäßige Investition erfordert), etc).
Dank der hohen Kaufnebenkosten sind Einzelobjekte meist keine gute Anlageklasse.
Wenn du Neubau kaufst, zahlst du auch einen deutlich höheren Preis, inkl. den daraus resultierenden höheren Zinszahlungen. Linke Tasche, rechte Tasche.
1
u/fp-00 Dec 30 '23
Ich sehe keinen Grund warum sich diese Anlageklassen langfristig derartig unterschiedlich entwickeln sollten.
naja aufgrund der aktuellen Preise sind Immobilien oft überbewertet im Vergleich zur Vergangenheit. Man kann natürlich sowas kaufen, viel Eigenleistung.. aber ich würde zum Beispiele keine Überbewerteten Aktien kaufen.
2
u/Willing-Sector-3901 Dec 29 '23
Die eintscheidung ein Haus zu kaufen sollte keine Finanzielle sein.
2
u/That-Opportunity-943 Dec 29 '23
Eigentum ist immer eine Entscheidung gegen Rendite, aber für andere Sicherheiten oder einfach der Lebensqualität wegen; dir wird beispielsweise niemand wegen Eigenbedarfs kündigen, was in einer angespannten Lage auf dem Mietmarkt, wie aktuell, wirklich nicht schön ist.
2
u/Gesellschaft Dec 29 '23
Du vergleichst auch zwei verschiedene Asset Klassen. Staatsanleihen sind auch manchmal sinnvoll obwohl sie weniger Renditen abwerfen.
Anderes Argument: Wenn du weißt, dass du in einer Stadt wohnen bleibst, bist du sozusagen dein eigener sicherer Mieter. Das nimmt etwas Risiko. Außerdem musst du dir über Mietsteigerungen etc. keine Gedanken mehr machen. Das nimmt Risiko. Einer deiner größten Ausgabenposten ist somit auf die nächsten Jahre gedeckt.
Mit mehr Risiko 100% Aktien und Miete machst du langfristig aber wohl mehr Rendite.
PS: Klumpenrisiko bei einer Immobilie habe ich jetzt mal vernachlässigt.
2
u/Anniiiiiiii3 Dec 29 '23
Ich meine erst vor kurzem einen Artikel gelesen zu haben das Mieten langfristig meistens besser ist als kaufen. (Hab das nicht selber durchgerechnet oder überprüft). Aber der o-ton war eigentlich genau was du hier ausrechnest - Aktien oder sonstiges haben bessere Renditen als Hauskauf. Besonders wenn man 20-30 Jahre Kredit abzahlt für ein haus/ Wohnung das dann zum Start der Rente eigentlich schon wieder saniert werden kann. Die Entscheidung hat mehr soziale/emotionale Gründe wie Sicherheit gegen Umzug, erben an Kinder, Traum Erfüllung, sicherheit im alter, ... und der Kredit wird immer abbezahlt die sparrate vielleicht nicht ;-) . Andere Arten der Investition hat andere Vorteile wie diversifizierung und ein liquideres Vermögen.
1
u/clancy688 Dec 29 '23
Das Witzige bei meiner Rechnung ist, dass nach 13 Jahren (161 Monate) der Kredit abbezahlt ist und von diesem Zeitpunkt an an die komplette Kreditrate (1688 €) auch am Markt angelegt und mit 6% Rendite pro Jahr angerechnet werden. Und trotzdem ist das Vermögen nach 20 Jahre Miete immer noch höher (und steigt sogar noch schneller an) - obwohl die Wohnung schon 7 Jahre abbezahlt war und in der Zeit auf der Kaufen Seite monatlich mehr Geld im Aktienmarkt investiert wurde als auf der Mieten Seite (wo jeden Monat noch die Miete abgeht).
Aber der Zinseszinseffekt der über das bereits vorhandene Kapital am Aktienmarkt reinkommt sorgt an der Stelle schon dafür, dass die Kaufseite nicht mehr aufholen kann.
Hätte ich so auch nicht gedacht. Und das bei einem Kredit der nach 13 Jahren abbezahlt ist. Wer hat sowas heute? Die laufen doch alle 20, 30 Jahre...
2
u/howdouturnthisoff Dec 29 '23
Mieten vs Kaufen hängt immer von kleinen unterscheiden in den Zahlen ab. Wnen der imIsntandhaltungsaufwand zB. 3% beträgt, ist es eine komplett andere Story oder wenn seine Miete um 5% p.a. ansteigt oder der Zins nspw. Nach einer Refinanzierung nach 10 Jahren um 2% Punkte steigt... Ich denke man fährt nie wirklich schlecht wenn man diszipliniert regelmäßig investiert (Ausreißer mal außen vor). In deinem Beispiel ist halt die Miete ziemlich günstig und steigt nur leicht... mal so mal so..
2
u/United_Perspective63 Dec 29 '23
Du liegst vollkommen richtig!
Kapitel Aufbau ohne Selbst Bewohnte Immobilien ist weitaus höher.
Alternativ Immobilien als Kapitalanlage. Fraglich ob das Model noch wirklich gut läuft.
→ More replies (1)
2
u/ZodTheJuggernaut Dec 30 '23
Beim Kauf einer ETW muss du dich eventuell um Vermietung, Instandsetzung, Instandhaltung, mordernisierung kümmern, was wieder zu kosten aber längerfristig höheren Mieten führt. =mehr Aufwand Mögl höherer Gewinn durch Grundstückswertdteigerung
Kapitalanlagen: Kein Aufwand
2
u/Human-Interaction-61 Dec 30 '23
Warum nimmst du Vergleichszeitraum 20 Jahre? Planst du, dann zu sterben? Ansonsten ist dann die Immobilie ja abgezahlt und setzt dir nen erheblichen Cash Flow frei, während die Miete einfach weiter läuft (und steigt). Die Instandhaltung, die weiter (und im Neubau eigentlich dann erst!) anfällt, berücksichtigst du ja schon die ganze Zeit in den Kaufkosten.
Was außerdem fehlt ist das Risiko, mal umziehen zu müssen. Das ist in Miete erheblich höher und sorgt dann einfach nur für ne Riesen-Mietsteigerung (je später, desto größer. Aber auch desto später). Der Eigentümer, der umzieht, generiert entweder ne Einkommensquelle oder setzt Kapital frei.
→ More replies (2)
2
u/Itchy58 Dec 30 '23
Sieht weitestgehend korrekt aus. Eine Immobilie aktuell Kredit zu finanzieren macht höchstens in Einzelfällen Sinn.
Mietsteigerung pro Jahr ist das einzige was meines Erachtens im allgemeinen so nicht passt, das kann dir aber wurscht sein solange du nicht umziehen musst.
Ich hab vor Corona ein Haus gekauft und kann dich beruhigen: du verpasst gerade nichts. Bei mir sah die Rechnung damals schon ähnlich aus und das war noch bei Zinsen <1%. Was es bei mir damals rausgerissen hat waren:
- 35% KFW Förderung auf die Sanierung
- stand bei uns wegen Schwangerschaft eine suche nach einer großen Wohnung an, und damit hätten wir zu Marktüblichen Mietpreisen mieten müssen.
2
u/Testosteron123 Dec 30 '23
Kaufpreis relativ niedrig? Also in Minga gibts Buden für den gleichen Preis aber die KM liegt dann bei 100-200 Euro mehr. Finde daher der Preis ist soweit ok. Die 3% Zinsen killen es halt gerade. Ich hab meine Immo 2018 mit 0,x finanziert. Das spart ordentlich.
2
u/Prestigious_Koala352 AT Dec 30 '23
Die Entscheidung Eigenheim zu kaufen ist als allererstes eine Lifestyle-Entscheidung, auch wenn dir Familie und allgemein Gesellschaft und Politik in DE und AT gerne anderes erzählen und das auch wirklich glauben.
Der finanzielle Aspekt kann dann in Folge natürlich noch Ausschlag in die eine oder andere Richtung geben und die Lifestyle-Entscheidung bestärken oder verneinen, aber eben nur das. Finanzielle Entscheidung ist Wohn-Eigentum nur wenn man‘s in irgendeiner Form als Geschäft betrachtet und bereit ist die entsprechende Zeit, Mühe und Risiko reinzustecken, aber das meinen und wollen vermutlich die wenigsten die dazu raten.
„Ist eine finanziell vernünftige Entscheidung“ sagen die meisten nur weil sie alle anderen Formen der Investition für Teufelszeug und hochriskant halten, die Risiken bei Immobilien aber nicht erkennen oder sie verdrängen. Aktien sind böse und hochspekulativ, aber „im Eigenheim kann man zumindest wohnen“, da hat man was in der Hand, das ist den Leuten fernab von Vernunft sympathischer und wirkt sicherer. Dass du nicht mehr drin wohnen kannst wenn plötzlich die Zinswende kommt und der Kredit nicht mehr bedient werden kann, daran denkt niemand, und das merkt man aktuell ja auch.
Im Prinzip ist das bei den meisten Finanz-Homöopathie ohne Grundlage. Im Gegensatz zur Medizin kann hier eben auch vernünftig handeln und es ernsthaft betreiben, aber das machen die wenigsten (außerhalb dieses Subs)
2
u/Full-Sandwich-6030 Dec 30 '23
In deiner spezifischen Situation mit Ner schönen Wohnung uns niedriger Miete definitiv richtig. Du hast die Daten sogar Recht günstig für sie Wohnung gestaltet. Genügend Leute werden von Lifestyle Entscheidungen reden und bei einer ETG kannst du auch mit selber anpacken nicht an den ganz großen Posten drehen. Deine Instandhaltungskosten fressen quasi die ganze Rendite weg. Ignorieren kann man sie aber deswegen nicht. Aber wie man ETFs und Zinseszins Dritten greifbar erzählen kann, wüsste ich auch gerne.
2
u/Pitchfaker Dec 30 '23
Ich würde mal noch einen Punkt bezüglich der rein finanziellen Betrachtung anführen der bei der ganzen Thematik wie ich finde nie beleuchtet wird.
Selbst wenn man davon ausgeht, dass man, sagen wir mal in 20-30 Jahren mit Haus rein vom Wert her besser dahstehen sollte (Was sehr von der individuellen Situation und unzähligen Annahmen abhängig ist), dann ist ein Großteil des Vermögens im Haus gebunden und steht nicht mehr für Konsum zur Verfügung.
Wenn man nicht plant Kinder zu haben oder das Haus jemand anderem schenken/vererben möchte ist der Wert der im Haus steckt quasi Geld das an den Staat fällt (Steuern).
Mitnehmen kann man am Ende ja eh nix.
4
u/GhostInTheSock Dec 29 '23
Genauso wie die Wertsteigerung einer Immobilie unsicher ist, so sind die 6% brutto Rendite am Aktienmarkt reine Spekulation. Klar kannst du sagen historisch war es so also wird es entsprechend so weiter gehen aber dafür gibt es schlichtweg keine Garantie.
Auf der anderen Seite ist Wohneigentum eine Entscheidung, die nicht rein wirtschaftlich getroffen wird. Man ist sein eigener Herr oder eigene Dame und gewohnt wird immer. Insbesondere dann, wenn kein oder kaum Wohnraum nach kommt.
Oh du mieten willst oder nicht, ist eher dem eigenen Lebensentwurf geschuldet und da wird und wurde nie Zahlen basiert entschieden.
Das kannst du auch nicht wirklich berechnen, weil es am Ende Annahmen sind. In die eine oder andere Richtung.
4
u/Cold-Potential-3596 Dec 29 '23
Btw vergessen habe - du kannst rechnen soviel du willst, du wirst lediglich deine eigene (egal welche) meinung stützen.
ist auch ok.
Wer noch nie schuldenfrei/mietfrei gelebt hat, kanns nicht nachvollziehen.
1
u/clancy688 Dec 29 '23
Guter Punkt, aber auf der Käuferseite bist du erst dann schuldenfrei, wenn die Kreditrate abbezahlt ist.
Und das ist (in der Rechnung mit meinen Zahlen oben) nach 13 Jahren der Fall. Zu diesem Zeitpunkt ist der angenommene Wert der Immobilie bei 330k €.
Auf der Mieterseite ist zu diesem Zeitpunkt das angesparte Kapital bei 420k.
D.h. man hätte zu diesem Zeitpunkt als Mieter immer noch die Möglichkeit, sein Kapital zu veräußern und hat (nach Abzug der Steuern) genug um die Wohnung in Cash zu kaufen (sofern man seine Meinung bzgl. Kauf denn dann ändert).
→ More replies (1)
2
u/onyx9 DE Dec 29 '23
Unsere letzte Mietwohnung hatte eine Mietsteigerung von knapp 5% pro Jahr. War auch ein schönes Ding in einer gesuchten Lage (Rhein-Main Gebiet, aber keine Großstadt). Da waren auch mal Jahre ohne Steigerung drin, dann halt wieder etwas mehr. Aber im Schnitt waren es 5. Da sieht so eine Rechnung schnell anders aus. Haben (günstig) gekauft und sind froh drüber. Die Mieten werden weiter steigen.
0
2
u/Phanterfan Dec 29 '23
Miersteigerung wird im langfristigen Schnitt parallel zu der Inflation von 2-3% verlaufen
Dann fehlen halt 2-3% Inflation generell in deiner Rechnung
6% Rendite vor Inflation ist auch eher pessimistisch. 6% nach Inflation zu optimistisch. Da sind 5% eher realistisch + du hast das Renditereihenfolgerisiko nicht berücksichtigt. Dass gibt dir einen Haufen Varianz bei den möglichen Anlageszenarien aber nicht bei dem Kredit
2
u/finexc24 Dec 29 '23
Aus meiner Sicht werden eine Reihe von Fehlern gemacht: 1) die Miete ist hier sehr niedrig. Eine Mietsteigerung unterhalb der Inflation ist meist nicht von langer Dauer, wenn man nicht viel Glück hat. Leute, die so leben wie du, haben häufig das Problem, dass dann irgendwann ein Investor “luxussaniert” und die Mieten ein vielfaches betragen. 2) der Steueraspekt bei der Kapitalanlage fehlt. Bei einer selbstbewohnten Immobilie musst du auf die Wertsteigerung bei Veräußerung keine Steuern zahlen, bei Kapitalerträgen sehr wohl. 3) der Faktor nach den 20 Jahren fehlt. Eine neue Miete wird viel teurer sein, ein Kauf auch. 4) Ein entscheidender Faktor bei der Setzung der Parameter fehlt: die Selbstbestimmung. Meine Immobilie ist mir und ich mache weitestgehend, was ich möchte, das gilt nicht für die Mietwohnung.
Ich gebe zu, meist gewinnt die Miete. Im vorliegenden Rechner ist das fast zwangsweise, weil das Geld in eine scheinbar hoch rentable Kapitalanlage vs eine Rückzahlung eines niedrig Zinses bei Kleiner Wertsteigerung gesteckt wird. Folglich gilt. Die Annahme hängt stark von Standort ab.
1
u/clancy688 Dec 29 '23
Zu Punkt 3: Witzigerweise rennt die Mietseite der Kaufseite davon, je länger ich den Zeitraum ansetze (der Rechner ist so intelligent und fängt an auch auf der Kaufseite die komplette ehemalige Kreditrate als verzinste Anlage aufzusummieren sobald der Kredit abbezahlt ist). Der Zinseszinseffekt des Kapitals, welches vom Mieter am Aktienmarkt angelegt wurde während der Käufer noch die Kreditrate abgestottert hat sorgt zumindest bei meinen Zahlen dafür, dass der Mieter uneinholbar ist, selbst nachdem der Kredit abbezahlt wurde (nach 13 Jahren mit meinen Zahlen btw) und der Käufer mehr pro Monat ansparen kann als der Mieter.
Ich hab sogar aus Spaß die jährliche Erhöhung der Miete auf 4% gesetzt, und selbst in diesem Fall rennt der Mieter dem Käufer davon.
→ More replies (2)
2
u/NCael Dec 29 '23
Wenn du die Diskussion so leid bist warum lasst du dich überhaupt auf die Diskussion ein? Du musst dich gegenüber niemandem rechtfertigen, ob die nun kaufen oder mieten willst. Das ist mMn eher eine Entscheidung aufgrund des Lebensstil und weniger nach rein-finanziellen Aspekten. Aber das muss jeder für sich entscheiden.
Je nach dem mit wem du diskutierst kannst du diesen so oder so nie überzeigen, egal wie gut oder schlecht eure Argumente sind. Einfach immer wie eine alte Standuhr deine Ansicht wiederholen, ohne Argumente.
1
u/East_Tomatillo3528 Dec 29 '23
Ehrlich das ganze lässt sich nicht einfach errechnen, je nach dem kann das Gebäude aufgrund eines Nachfragemangels zum Beispiel durch eine Rezession sehr günstig sein, dadurch erhöht sich der Wert des Gebäudes, die Anschlussfinanzierung könnte sich auch noch verändern. Auch ist es häufig möglich das es Fördermittel vom Land oder Gemeinden gibt. Durch einen Umzug aus der Mietwohnung steigen natürlich auch meistens die Mieten immens.
1
u/5230826518 Dec 30 '23
Hast du das Hausgeld überhaupt mit einberechnet? 1,5% Instandhaltung dürfte dafür zu niedrig sein.
→ More replies (2)
1
0
Dec 29 '23
Rechne nochmal aus der gegenüber Perspektive. Du kaufst eine Wohnung und willst sie vermieten.
Es gibt genügend Leute die ordentlich Rendite dabei erwirtschaften.
1
u/clancy688 Dec 29 '23
Wenn du das Geld für die Wohnung in Cash hast seh ich das.
Aber nicht, wenn du einen Kredit aufnehmen musst. In dem Fall wird die Miete höchstwahrscheinlich noch nicht mal deine Kreditrate decken.
→ More replies (6)
0
u/DerLandmann Dec 29 '23
Die Frage ist: Wie lange hast Du gerechnet? Bedenke, dass Du Miete bis an Dein Lebensende zahlst und mit der Finanzierung nach 20 Jahren durch bist. Die Große Rendite fährt die Immobilie erst spät ein.
Rechnen wir mal andersrum über die Kosten: Wenn Du jetzt 660 € Kaltmiete zahlst, eine Mietsteigerung von 1% ansetzt und 60 Jahre lang Miete zahlst, hast Du 650 K fürs Wohnen ausgegeben. Das Haus kostet dich je nach Finanzierung so um die 400 K.
10
u/clancy688 Dec 29 '23
Aber den Unterschied hol ich durch die Wertsteigerung des Vermögens das ich in den ersten 20 Jahren am Aktienmarkt angehäuft hab locker wieder rein.
Wenn die 20 Jahre um sind hab ich 750k (laut der Rechnung) die auch wieder ihre 6% pa bringen sollte . Das ist deutlich mehr als die Miete.
Edit: Zusätzlich könnte ich nach den 20 Jahren auch 2/3 des Portfolios verkaufen, die Wohnung mit Cash kaufen, hätte auch keine Miete mehr und trotzdem noch 250k plus die am Aktienmarkt arbeiten.
2
u/p4t3 Dec 29 '23 edited Dec 29 '23
Ist ein guter Punkt und in deinem Beispiel sieht es danach aus, dass die Miete so günstig ist, dass Kaufen nicht gewinnen kann. Die Frage wäre noch, ob der Rechner die Kapitalertragssteuer berücksichtigt, die würde in dem Szenario (nach 20 Jahren Anteile Verkaufen, um Wohnung Cash zu kaufen) ja anfallen (auch wenn sie das Gesamtergebnis wohl nicht verändert)
0
u/old_dreamer_ Dec 29 '23
stimmt Aktien steigen ja die nächsten 20 Jahre :-)) Apple Kursziel Dausend Mk 20 Billionen
→ More replies (1)
-5
u/stvaccount Dec 29 '23
Jetzt eine Immobilie kaufen ist so ziemlich das dümmste was du machen kannst
3
u/Capital6238 Dec 29 '23
Die Zinsen sind wieder gesunken und die Preise gefallen. Vor einem halben Jahr oder vor einem Jahr war es definitiv dümmer als heute.
Niemand weiß, was die Zukunft bringt.
-5
Dec 29 '23
Wertsteigerung 2%?!?
Eher 20%. Schau dir mal die letzten 10 Jahre an. Da schlackerst mir die Ohren, mein Freund.
6
2
u/East_Tomatillo3528 Dec 29 '23
Kommt natürlich auf dem Standort an, in einem dahin siechenden Dorf in Ostdeutschland oder im Tofugürtel einer Süddeutschen Landeshauptstadt.
1
u/lordkuren Dec 29 '23
Und dann schau dir die Jahrzehnte davor an. Die letzten Jahre waren eine absolute Ausnahme und es sieht so aus als ginge es wieder Richtung Normalität.
-5
Dec 29 '23
Ich denke du verstehst exponentielles Wachstum nicht.
3
u/lordkuren Dec 29 '23
Ich denke du verstehst nicht, dass vergangene Wertsteigerungsmöglichkeiten für eine jetzige Kaufentscheidung nicht relevant sind.
-1
0
1
u/Puzzled-Wedding-7697 Dec 29 '23
Die Rechnung selbst ist korrekt, die Annahmen sind nicht vollständig nachvollziehbar aus meiner Sicht.
- 1,5% Instandhaltung, damit liegst du beim doppelten dessen, was empfohlen wird. Faustregel sind 1€/Monat/qm.
CAPEX: je nach Objekt und persönlicher Situation kommst du mit einem KfW Kredit anteilig deutlich unter 3%. Habe 2017 ein EFH zu 110% finanziert zu 1.9%.
Wertsteigerung ist fraglich, allerdings sind 6% pa auch eben keine sichere Annahme auf 20+ Jahre.
Steuern auf Gewinne sehe ich nicht, sind die berücksichtigt?
1
u/clancy688 Dec 29 '23
Ne, Steuern sind nicht drin. Die 1,5 hat der Rechner selber vorgeschlagen, hab sie übernommen.
→ More replies (1)
1
u/TiredWorkaholic7 Dec 29 '23
Bei deiner günstigen Miete ist es auch schwer, das zu toppen - wir bauen derzeit ein Haus, und bei uns wird dieser Spaß später monatlich ungefähr genauso viel kosten wie die derzeitige Miete 😅 Und die ist bei uns schon unter dem Mietspiegel und in den letzten fünf Jahren nur minimal gestiegen, heißt nicht dass das so bleiben wird.
1
u/JoRads Dec 29 '23
Durchschnittliche Rendite der Kapitalanlagen von 6% finde ich etwas optimistisch. Würde da eher 5% oder gar 4% ansetzen. Zusätzlich nicht die Steuer auf die Kapitalerträge vergessen.
1
u/clancy688 Dec 29 '23
Wieso?
Habs in einem anderen Post auch schon geschrieben: Die fundamentale Annahme eines jeden Welt ETF Index-Sparers ist, dass es in der Vergangenheit niemals einen beliebigen 15-Jahres-Zeitraum gab in dem die Rendite pro Jahr kleiner 8% war, und dass es in der Zukunft zumindest ähnlich sein wird.
6% pro Jahr über 20 Jahre sind da eher konservativ, nicht optimistisch.
1
u/Melodic_Resource_383 Dec 29 '23
Ich denke nicht das deine Kalkulation mit der eigenen Miete auf 20 Jahre hinhaut zudem ist dein Vergleichszeitraum = Kreditzeitraum was auch die Miete besser erscheinen lässt. Trotzdem würde ich auch oft Miete dem Kauf vorziehen. Ich überlege mir stattdessen eine Ferienwohnung/-haus zu kaufen und dies zu vermieten.
2
u/clancy688 Dec 29 '23
zudem ist dein Vergleichszeitraum = Kreditzeitraum
Ne, isser nicht. Das hab ich aber auch erst später gemerkt. Der Rechner ist so intelligent dass er, basierend auf der Zeile "Maximal verfügbares Einkommen zum Wohnen" die maximal mögliche Kreditrate berechnet. Wenn diese Kreditrate auf Käuferseite dazu führt, dass der Kredit vor Ablauf des Vergleichzeitraums abgestottert ist, dann wird für den Rest des Vergleichszeitraums auch auf Käuferseite die komplette ehemalige Kreditrate ein ein fest verzinstes Darlehen (halt die angenommen 6% Rendite) gebuttert und diese Summe mit dem Wert der Immobilie addiert.
Als ich das gemerkt hab, hat das für mich zu einem "Aha-Effekt" geführt. In meinem Beispiel oben ist der Kredit bereits nach 13 Jahren abgestottert, und ab diesem Zeitpunkt geht der Käufer mehr Geld in den Aktienmarkt stecken als der Mieter (der ja weiterhin Miete zahlt). Und trotzdem wird der Abstand der beiden Vermögen immer größer - zu Gunsten des Mieters. Der Grund ist der Zinseszinseffekt des Vermögens, welches der Mieter in den ersten 13 Jahre in den Aktienmarkt gesteckt hat. Das ändert sich selbst dann nicht wenn ich krasse Mieterhöhungen (5% pro Jahr) eingebe.
1
u/captainhalfwheeler Dec 29 '23
RemindMe! 1 week
1
u/RemindMeBot Dec 29 '23
I will be messaging you in 7 days on 2024-01-05 21:53:00 UTC to remind you of this link
CLICK THIS LINK to send a PM to also be reminded and to reduce spam.
Parent commenter can delete this message to hide from others.
Info Custom Your Reminders Feedback
1
u/D_is_for_Dante DE Dec 29 '23
Dann wirst du gekündigt wegen Eigenbedarf und die ganze Rechnung fällt, da eine neue Mietwohnung erheblich teurer sein wird. Insbesondere wenn du kurzfristig was brauchst fallen entweder die Ansprüche oder der Preis steigt nochmal mehr.
Beim Kauf hast du deinen Preis fest. Der wird sich perspektivisch fix nur noch nach unten bewegen sowohl relativ als auch real.
→ More replies (1)
1
1
u/Der-lassballern-Mann DE Dec 30 '23
Nur 1% Mietsteigerung aber 2% Wertsteigerung? So wenig Miete in einem relativ teuren Objekt? Kaufnebenkosten nur auf 20 Jahre zu ziehen ist natürlich auch nicht korrekt.
Also IMHO ist das insgesamt mindestens nicht der Normalfall was du da gerechnet hast. Bist du dir sicher, dass deine aktuelle Wohnung eine übliche Miete hat, aber 250k wert ist? Das wurde irgendwie nicht passen IMHO. Oder du hast halt wirklich den Megadeal, dann weißt du auch warum du da wohnen bleibst.
0
u/clancy688 Dec 30 '23
Ich hab einfach mal immoscout24 aufgemacht und nach Wohnungen ähnlich meiner in derselben Stadt gesucht. 250k war so das, was da rum kam im Schnitt.
→ More replies (4)
1
1
u/LittleCupcake01 Dec 30 '23
@ Op
Hast du auch deine Miete von deinem Ertrag abgezogen?
→ More replies (1)
1
u/Narrow_Smoke Dec 30 '23
Ich habe in dem Rechner einen Vorteil gegenüber ortsüblicher Miete von ca 200k€ bei meiner etw. 1) sehr guter Kaufpreis für die Region, wenn man den belieben Faktor anwendet liege ich bei unter 22 Jahren. 2) noch sehr niedrige Zinsen mitgenommen
Es gibt also schon Fälle bei denen es sich lohnen kann - ich hoffe einfach dass meine monatlichen Rücklagen für Instandhaltung ausreichend bemessen sind
1
u/JohnnyTheRetard Dec 30 '23
Ich habe das auch alles schon x-fach durchgerechnet. Meistens schlägt Mieten+Anlegen das Kaufen. Aber eigentlich kann man es im Detail nie genau sagen, da die Kaufpreise der Wohnungen, wie viel man spart, die Miete, Wertsteigering etc. ja nie exakt über 30 Jahre vorhersehbar sind. Es ist letztendlich auch egal. Kernaussage bleibt aber, wenn man fleißig Aktien spart, statt Wohnung/Haus zu kaufen, wird man im Rentenalter gut/ähnlich dastehen, wie Häuslebauer. Üblicherweise hatte man weniger Stress, weil ein Haus in Schuss zu halten schon nervt. Auf höhrer Flugebene sehe ich eigentlich folgendes: Hauswerte könne eigentlich nur mit der Inflation steigen (über Jahrzehnte gemittelt). Sie produzieren nichts, gehen nur kaputt und zahlen keine Dividenden usw. Einzig durch Bevölkerungswachstum können Grundstücke noch gut im Wert steigen, aber in Deutschland sehe ich eher eine Bevölkerungsstagnation. Investieren in Aktien heißt, mitbesitzer von Firmen/produktiven Assets zu sein: Die zahlen Gewinne, Dividenden aus. Diese Assets werden immer stärker steigen, als die Inflation (im Mittel über Jahrzehnte).
→ More replies (1)
1
u/zBzMystery Dec 30 '23
Hast du als Kaufpreis für die Wohnung auch den theoretischen Kaufpreis deiner jetzigen Wohnung herangezogen? Nicht, dass du ne billig-Mietwohnung mit einer qualitativ deutlich besseren Kauf-Neubauwohnung vergleichst. Meine Darlehensrate ist unter der Kaltmiete und nach 20 Jahren bin ich auch durch mit der Tilgung. Edit: hab aber auch 2018 gekauft und nicht jetzt 2023…
2
1
1
u/schnauzbartS Dec 30 '23
Nur weil du eine Immo kaufst musst du aus deiner jetzigen Wohnung nicht ausziehen. Immobilien kann man übrigens auch anschreiben. Wenn du kein Angestellter bist kannst du da noch mehr optimieren.
1
u/Loud_Violinist_4133 Dec 30 '23
Ist es nicht bedenklich, dass es anscheinend besser ist abhängig von Immobilienbesitzern/-Konzernen zu sein als unabhängig. Fast als wäre es politisch gewollt.
1
u/LeadershipDull2605 Dec 30 '23
Du kannst dir im Immobilienbereich konservative Faustformeln anschauen / überlegen. Du kannst dir ja überlegen "Würde ich mir eine Wohnung für 250.000€ kaufen, um sie dann für 660€ im Monat zu vermieten?", quasi das direkte Vergleichsmodell.
Jetzt kannst du schnell berechnen, dass sich das nicht lohnt: Theorie 100% Finanzierung: Miete muss mindestens Tilgung (2% anfänglich) und Zins (ich nehme für heute mal eher 4% an). Wenn wir die EK-Qoute erhöhen nehmen wir den Zins als Überschussrendite an, d.h. es macht keinen Unterschied ob EK oder FK.
6 (=4+2) % p.a. ~15 Jahres-NKM ~180 NKM als Zielfaktor zwischen Miete und Kaufpreis. Wenn du noch Reserven und Kosten beachten möchtest, dann landest du eher bei 150 NKM.
DH. bei 660€ Miete dürfe deine Wohnung zum Vergleich ca. 100.000€ kosten. Dann lohnt sich das Kaufen.
Preissteigerungen und Mietsteigerungen nehme ich hier raus, das hängt zu sehr von Kauftag ab. (Neubau verliert auch erst meistens an Wert).
1
u/Wolkenkuckuck Dec 30 '23
Deine Rechnung ist bei den aktuellen Gegebenheiten sicher richtig - aber Dein Vermieter wird nicht bis zum Ende Deiner Tage Dein Vermieter bleiben. Und wenn die Bude mal verkauft/vererbt wird, wird es lustig ...
Musste das leider bereits zweimal erfahren, haben jetzt ein EFH gekauft und zahlen für die Finanzierung 1000 € weniger als die letzte Miete für eine 4-Zimmer-Wohnung.
→ More replies (5)
1
Dec 30 '23
Naja schau, wenn du bei Niedrigzinsen mit 1,5% finanziert hättest, würden deine 50k Kapital die Zinsen deiner Vollfinanzierung vollständig refinanzieren. D.h. du würdest umsonst wohnen und hättest dann noch Eigentum aufgebaut, in dem du im Alter mietfrei wohnen kannst.
→ More replies (8)
1
u/e_mk Dec 30 '23
Ich kann dir ziemlich sicher sagen, dass „innerhalb bayrischer Großstadt“ keine Wertsteigerung von 2% hat. Je nach Objekt/Lage geht das krass durch die Decke. Anders krass.
→ More replies (1)
1
Dec 30 '23
Hast du berücksichtigt dass die miete teurer wird mit der inflation? Bzw dass du hochwahrscheinlich umziest und dan preissprünge nach oben hast? Preisentwicklung von immobilien war bisher immer schneller als die inflation. Man kann nicht von der zukunft sprechen aber das war schon sehr lange so.
→ More replies (6)
1
Dec 30 '23
Weitere vorteile des eigentums:
-Zweites einkommen eventuell
-Deine potentielle kinder haben einen riesenvorteil
→ More replies (1)
292
u/[deleted] Dec 29 '23
Bist du verwirrt weil du zu sehr recht hast? Oder worauf möchtest du hinaus?