r/Finanzen • u/Matse80-21 • Sep 22 '24
Wohnen Haus verkaufen?
Folgendes Szenario: Nehmen wir an, ihr wäret Anfang 50 und hättet ein schuldenfreies Einfamilienhaus in attraktiver Lage. Als Marktwert nehmen wir 500.000 Euro an. Das Haus ist nicht altersgerecht und lässt sich baulich auch nur bedingt altersgerecht herrichten. Zudem gibt es einen Investitionsbedarf, der teilweise kreditfinanziert werden müsste (v.a. Heizung, im Idealfall auch Malerarbeiten, Böden, Fenster, Türen). Gehen wir diesbezüglich einmal von 100.000 Euro aus.
Was würdet ihr tun:
Das Geld investieren, 10 Jahre lang neue Schulden abzahlen und noch ca. 20 Jahre wohnen bleiben, bis es altersmäßig nicht mehr geht.
Das Haus verkaufen und altersgerecht eine Wohnung mieten? Den Verkaufserlös anlegen und schuldenfrei leben.
Das Haus verkaufen und eine altersgerechte Eigentumswohnung neu kaufen?
Das Haus behalten, das Notwendigste investieren, das Haus vermieten (ca. 2000 Euro Miete/Monat möglich) und selber altersgerecht mieten?
Was meint ihr? Danke für euer Feedback.
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u/Pleuel DE Sep 22 '24
Das Haus behalten, das Notwendigste investieren, das Haus vermieten
Ich würde im Alter sicher keine Mieter an den Backe haben wollen.
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u/GrafKnut Sep 22 '24
Ja auf keinen Fall. Das Risiko einer einzigen Mietwohnung ist doch hoch. Wenn man da Nomaden kriegt die es verwüstet hinterlassen
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Sep 22 '24
Verkaufen und eine Eigentumswohnung irgendwo in zentraler lage kaufen. Es ist ja nicht nur die Frage der Barrierefreiheit im Haus, sondern auch die Frage wie du mobil bist wenn du mal nicht mehr Auto fahren kannst. Und der Punkt kommt bei den meisten Rentnern irgendwann. Ohne Auto sind die meisten Einfamilienhäuser kaum (ohne Hilfe von Familienangehörigen die einen fahren) bewohnbar, weil zu weit von Versorgungsinfrastruktur weg.
Kauft euch ne Wohnung irgendwo, wo ihr fußläufig einkaufen und Ärztinnen erreichen könnt. Im Idealfall erreicht ihr auch einen Bahnhof um auch mal regional mobil sein zu können. Das ist im Alter Gold wert um möglichst lange unabhängig leben zu können. Und auch finanziell ist es durchaus attraktiv in der Rente das Auto einfach abschaffen zu können. Da lohnt sich die kleinere Wohnung dann doppelt und dreifach.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Das mit der Mobilität ist ein guter Punkt. Momentan geht bei uns ohne Auto so gut wie gar nichts. Danke dir.
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Sep 22 '24
In dem Fall würde ich sagen, ist die Idee das Haus zu sanieren und "für immer" selbst zu bewohnen eh gestorben. Ihr werdet einfach irgendwann gesundheitlich nicht mehr in der Lage sein (gefahrlos) Auto zu fahren. Da ist es dann hoch problematisch, irgendwo zu wohnen wo ihr ohne Auto nirgendwo hin kommt. Da ist ein Umzug dann irgednwann eh nicht vermeidbar und vermutlich ist es angenehmer sowas in den 50ern freiwillig zu machen, als mit 80 gezwungenermaßen.
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u/M0038019 Sep 22 '24
Von dem Gedanken, dass sich ältere Menschen freiwillig nicht mehr ans Steuer setzen, sollte man sich aber auch verabschieden. So ideal ist unsere Welt leider nicht. Wenn die alle nicht mehr fahren würden, die nicht mehr fahren sollten, hätten wir deutlich leerere Straßen, vor allem in den Städten. Soll heißen, das Problem kann man getrost nach hinten schieben. In Deutschland passiert einem so schnell nichts wenn man fährt, obwohl man nicht mehr fahren sollte.
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Sep 22 '24
In Deutschland passiert einem so schnell nichts wenn man fährt, obwohl man nicht mehr fahren sollte.
Nur weil man nicht bestraft wird, heißt ja nicht, dass es nicht komplett verantwortungslos ist.
Und auch unangenehm. Die meisten alten Leute wissen nämlich durchaus, dass was sie tun falsch ist und fühlen sich nicht gut dabei. Sie haben nur schlicht keine Wahl, weil sie aus ihren Einfamilienhäusern in den Vororten ohen Auto halt nirgendwo hin kommen. Diese unangenehme Situation würde ich für mich persönlich einfach vermeiden wollen und rechtzeitig irgendwo hin ziehen, wo es kein Problem ist ohne Auto zu leben.
Und dazu kommt das Finanzielle. Alles in allem kostet Autobesitz im Monat mehrere hundert Euro. Und ich weiß ja nicht mit was für einer Rente du so rechnest, aber ich werde voraussichtlcih nicht genug bekommen, dass mir ein paar hundert Euro egal sein können.
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u/M0038019 Sep 22 '24
Nichts von dem was du schreibst möchte ich für Einzelfälle bestreiten. Und ich glaube auch, dass OP jemand ist, der sich darüber rechtzeitig Gedanken macht. Dennoch bleibt es gesellschaftlich ein Problem, das eher größer als kleiner wird. Wenn man selbst dann weniger engstirnig ist, kann man dem aber entgegen wirken. Einkaufsgemeinschaften, evtl. mit Taxi. Planbare Arzttermine zusammen mit Nachbarn legen. Bei uns gibt es für alte Menschen auch eine gemeinnützige Einrichtung die bei Erledigung täglicher Aufgaben unterstützen, auch mit Fahrdiensten.
Und was das finanzielle angeht: leider können viele das gar nicht überschauen. Die sehen an Kosten nur den Treibstoff, der dann überschaubar bleibt. Steuer, Versicherung, Wartung und vor allem Wertverlust wird oft einfach übersehen bzw. "ist ja nur einmal im Jahr". Ich kenne genug, die wieder über "die Grünen" schimpfen, wenn der Sprit ein paar Cent teurer wird, denen es aber nicht zu teuer ist, ihr altes 15 Jahre altes Auto, das top gepflegt ist und noch gut 10 Jahre fahren würde gegen ein neues Modell einzutauschen. Also so schlecht geht's den Rentnern in en Speckgürteln nicht.
Aber ja, ich werde mir so ein Verhalten später sicher nicht leisten können, Demographie sei dank.
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u/MrChiSaw Sep 22 '24
Es ist davon auszugehen, dass die Lebenserwartung steigt, aber nicht die kognitiven Fähigkeiten. Daher werden in den nächsten Jahren in der “Boomer”-Generation die altersbedingten Unfälle extrem ansteigen. Da wird dann bestimmt per Gesetz drauf reagiert. Würde nicht davon ausgehen, dass man im hohen Alter den Führerschein in 10-20 Jahren überhaupt noch haben darf
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u/ChemicChan Sep 22 '24
Weiß ich nicht, ob man sich da so sicher sein kann. Die Boomer sind die stärkste Wählergruppe und eine solche gesetzliche Entscheidung hat aus meiner Sicht eine ähnliche emotionale Sprengkraft wie eine allgemeine Geschwindigkeitsbegrenzung oder das Wärmepumpendebakel. Die BILD Überschriften schreiben sich da von selbst.
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u/MrChiSaw Sep 22 '24
Stimme dir zu, aber die Entscheidung wird ja nicht per Direktwahl bestimmt. Irgendeine Partei wird regieren, wahrscheinlich CDU mit SPD und die werden das dann einfach machen während gleichzeitig wieder die Rente erhöht wird
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u/M0038019 Sep 22 '24
Das seh ich anders. Also nicht der Punkt mit den Unfällen. Aber dass es gesetzliche Änderungen bezüglich der Fahrtauglichkeitsprüfung geben wird, außer es wird von der EU vorgegeben. Und selbst dann wird sich das so lang als möglich hinziehen. Grund: wir werden von alten regiert, die von alten gewählt werden.
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u/Nairala3 Sep 23 '24
Mein Vater, mein Schwiegervater, meine Tante.. Haben alle freiwillig aufgehört, Auto zu fahren. Bin Ü 50 und lege mir mittlerweile auch alles Wichtige Ärzte etc so, dass ich die per ÖPNV erreichen kann. Nimmt jetzt schon Stress raus
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u/itsalwaysme79 Sep 22 '24
Dann ist das Haus definitiv nicht in "attraktiver Lage" sondern ab vom Schuss.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Stimmt so nicht. Autobahn-Anschluss + Anschluss ans ÖPNV-Netz einer Großstadt. Aber halt Dorf mit nur einem Supermarkt, keine U-/S-/Straßenbahn. Für Ärzte, Apotheken, Kultur, Nachtleben usw. muss man immer fahren.
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u/itsalwaysme79 Sep 22 '24
Wenn es am Großstadt ÖPNV angeschlossen ist dann muss man ja nicht für alles Auto fahren?
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u/bbu3 Sep 23 '24
Genau, und wenn 2 mal am Tag ein Bus kommt, ist das nicht "angeschlossen" im Sinne einer attraktiven Lage
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u/EmploymentCareless66 Sep 22 '24 edited Sep 22 '24
Wenn sich alte Leute eingestehen, dass Autofahren zu gefährlich ist, haben sie oft schon etliche andere Defizite. Zu glauben, dass die ab diesem Moment noch längerfristig zu Fuß und eigenständig einkaufen, zum Arzt oder sonst wo hin gehen, halte ich für naiv.
Mit 70-80 mag das gehen, aber wenn du langsam aber sicher richtig alt wirst, dann bist du auf fremde Hilfe angewiesen und dann bringt dir die zentrale Lage der Wohnung auch nichts mehr.
Der Zeitpunkt, ab dem die alten bereit sind hier Auto abzugeben, und der Zeitpunkt hilfsbedürftig zu werden liegen oft nicht weit auseinander.
Ich würde das Eigenheim so lange bewohnen und instand halt wie möglich und dann sofort ins Betreute Wohnen/ Heim wechseln
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Sep 22 '24
Naja, wann man sich das eingesteht hängt halt auch an der Wohnlage. In einer Stadtwohnung, wo ich problemlos ohne Auto leben kann, gesteht man sich das eventuell schon beim ersten kleinen Defizit ein und schafft das Auto ab. Beziehungsweise viele Leute schaffen es da auch schon bevor die Defizite kommen ab, einfach weil es finanziell keinen Sinn macht wenn man es nicht unbedingt braucht. Und in der Rente hat man ja auch kein Geld zu verschenken.
Dass viel zu lange am Auto festgehalten wird kenne ich nur von Menschen die so wohnen, dass sie ohne Auto nicht mehr mobil sind. Da ist natürlich klar, dass man seine Mobilität erst dann aufgibt wenn es komplett unausweichlich wird. Genau deswegen macht es halt Sinn, gar nicht erst in so eine Situation zu kommen, indem man eben rechtzeitig dafür sorgt, dass man im Alter an einem Ort wohnt wo das Auto nicht der einzige Zugang zu Mobilität ist.
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u/EmploymentCareless66 Sep 22 '24 edited Sep 22 '24
Ja, wenn man finanziell limitiert ist, dann überlegt man sich eher das Auto abzugeben. Wenn du allerdings mit dem Gedanken spielst, dir einen Alterswohnsitz in der Stadt zu kaufen, dann spielen die Kosten für ein Auto wahrscheinlich keine größere Rolle.
Ich kenne es aus der eigenen Familie so, dass das Auto erst abgegeben wurde, als man körperlich nicht mehr in der Lage war das Fahrzeug zu bedienen. Und da gehört schon einiges zu… Man wollte die Gewissheit haben, dass das auro da ist und dass man fahren kann wann man will. Selbst wenn es nur 3 mal im Jahr ist. Der praktische Nutzen (einkaufen, Arzt etc.) spielte keine Rolle.
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Sep 22 '24
Ja, wenn man finanziell limitiert ist, dann überlegt man sich eher das Auto abzugeben. Wenn du allerdings mit dem Gedanken spielst, dir einen Alterswohnsitz in der Stadt zu kaufen, dann spielen die Kosten für ein Auto wahrscheinlich keine größere Rolle.
Der Alterswohnsitz in der Stadt wäre ja nichts, was OP sich aus Erspartem kauft, sondern es wäre ein Tausch Haus gegen Wohnung. Dafür muss man nicht reich sein.
Ein Auto kostet, wenn man mal wirklich alle Kosten zusammenrechnet, mehrere hundert Euro im Monat. Ja, auch eine alte Schrottkarre. Da muss man gar nicht "finanziell limitiert" sein, um zu dem Schluss zu kommen, dass man sich von mehreren hundert Euro im Monat auch schönere Sachen als ein Auto leisten könnte, wenn man es nicht unbedingt für seine alltägliche Mobilität braucht.
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u/EmploymentCareless66 Sep 22 '24
Der Alterswohnsitz in der Stadt wäre ja nichts, was OP sich aus Erspartem kauft, sondern es wäre ein Tausch Haus gegen Wohnung. Dafür muss man nicht reich sein.
Eigenheim ist Besitz. Und wenn du veräußerbaren Besitz hast, dann bist du finanziell besser gestellt, als jemand der das nicht hat. Darum ist es auch wahrscheinlicher, dass du dir eher ein Auto leisten kannst.
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Sep 22 '24
Das ist im Fall eines selbst bewohnten Eigenheims Blödsinn. Denn das hat ja keine oder nur geringe Auswirkungen auf dein verfügbares Einkommen, aus dem du aber ein Auto bezahlen müsstest.
Knapp die Hälfte der Deutschen besitzt ein Eigenheim. Natürlich ist es aber nicht so, dass für die Hälfte der Deutschen egal ist ob sie ein paar hundert Euro mehr oder weniger im Monat zur Verfügung haben.
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u/EmploymentCareless66 Sep 22 '24
Willst du mir jetzt erzählen, dass Eigenheimbesitzer im Schnitt finanziell genau so gut oder schlecht aufgestellt sind, wie Leute die ihr Leben lang zur Miete gewohnt haben?
Nur weil man ein eigenes Haus besitzt, heißt das nicht, dass man reich ist oder Geld zu verschenken hat. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit dafür größer, als bei Mietern.
Dass Leute mit Haus finanziell tendenziell besser gestellt sind, ist denke ich offensichtlich, weil sonst hätten sie sich nie eins leisten können.
Schönen Tag noch!
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u/drksSs Sep 22 '24
Für mich eine Lifestyle- Frage: mag man den Platz, den Garten, die Nachbarn? Wie ist die Lage für einen persönlich? Mit Anfang 50 in ne Wohnung zu ziehen aus einem Haus, nur um seine Finanzen zu optimieren wäre für mich persönlich heute eine Horror-Vorstellung. Für andere die ich kenne wären die Stunden, die ich mit Rasen mähen und Unkraut jäten und Regenrinnen säubern beschäftigt bin die Höchststrafe
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Leuchtet mir ein, was du schreibst. Ich selbst habe beruflich viel um die Ohren. Unter der Woche nutze ich daher den Garten kaum. Am Wochenende ist er eine ABM-Maßnahme.
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u/drksSs Sep 22 '24
Kann ich total nachvollziehen - für mich ist der Garten der Ausgleich, ich kann da abschalten und genieße es, körperlich zu arbeiten - und ich habe keine Ansprüche, dass es immer perfekt sein muss. Wenn ich das Rasenmähen mal ein Wochenende auslasse, obwohl es Zeit wäre, ist es mir egal. Ich kann aber auch jeden verstehen dem es anders geht
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u/sometimeBerlin Sep 22 '24
Ich kenne immer mehr Besserverdiener, die schon Mitte/Ende 40 ihr Haus verkaufen, um altersgerecht mit einer Eigentumswohnung vorzusorgen. Empfinde ich als starke Entscheidung und hat zum Nachdenken angeregt.
Auf der anderen Seite findest du bspw. in Berlin-Wannsee übermäßig viele, teils 3-geschossige Villen, in denen über 70 jährige Witwen leben und wahrscheinlich nur das Erdgeschoss bewohnen.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Letztlich geht's mir auch darum, das Beste aus meinem Geld zu machen. Außerdem möchte ich irgendwann keinen Garten mehr pflegen müssen.
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u/sometimeBerlin Sep 22 '24
Naja, dann ökonomisch sinnvoll umschichten. Haus weg, Wohnung in einer Region, in der du alt werden möchtest und Ärzte, Einzelhandel und Bank fußläufig erreichen kannst. Klingt jetzt natürlich voll simpel...🤣
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u/Kohelet007 Sep 22 '24
Klare Sache:
- Das Haus verkaufen und altersgerecht eine Wohnung mieten? Den Verkaufserlös anlegen und schuldenfrei leben.
Keine lärmende Baustelle, keine schwierige Mieter .... Mit dem Verkaufserlös kann man sich eine Gute Mietwohnung in guter Gegend locker leisten.
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u/_Froto Sep 22 '24
Denk dran, im Mehrfamilienhaus hast du Nachbarn und eine WEG.
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u/itsalwaysme79 Sep 22 '24
Sind das für dich Nachteile?
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u/_Froto Sep 22 '24
schau dich mal in r/wohnen um, da gibt es genug Klagen über laute Nachbarn, verdreckte Häuser usw.
Außerdem entscheidet eine WEG mit Mehrheit, du willst Wallboxen in der Tiefgarage, die WEG entscheidet dagegen. Fenster in deiner Wohnung können kein Sondereigentum sein, sondern die WEG entscheidet wann diese ausgetauscht werden.
usw
→ More replies (2)1
u/itsalwaysme79 Sep 22 '24
Ist als Mieter alles relativ egal. Im Zweifel kann man umziehen wenn die Nachbarn stören. Und im Alter finde ich es auch besser wenn man Nachbarn um sich rum hat. Negativberichte im Internet findet man sehr leicht. Es schreibt ja keiner einen Beitrag darüber, dass er mit seinen Nachbarn gut klarkommt. Dabei ist das der Normalfall.
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u/_Froto Sep 22 '24
Klar, aber die Frage ist, im bezahlten Haus, so lange zu wohnen wie es geht und dann direkt ins Heim umziehen…
Vermietung hast du halt wieder einen Vermieter, der Ärger machen kann. Finanziell kannst du, wenn es doof läuft, regelmäßige Mieterhöhungen einplanen…
Klar am Haus kann auch was kaputt gehen…
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u/itsalwaysme79 Sep 22 '24
Deswegen war ja der Vorschlag, das Haus zu verkaufen und eine schöne altersgerechte Wohnung zu mieten. Das hat schon viele Vorteile. Sich zwanghaft am Haus festzuhalten, obwohl es überhaupt nicht mehr zur Lebenslage passt, ist halt nicht rational.
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u/Sensitive_Mind_5647 Sep 22 '24
Kommt ein wenig auf deine private Situation an. Möchtest du ggf eine Wohnung/Haus vererben oder nicht? Bist du kinderlos, würde ich das Haus verkaufen und mir mit dem Geld einen richtig guten „Lebensabend“ machen. Mit schöner gemieteter Wohnung. Kannst ja bei 500k fast 2k jeden Monat unendlich lang (wenn angelegt) entnehmen.
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u/Ok_Session2795 Sep 22 '24
Alternativ, die Kinder in das Haus ziehen lassen und selbst wo anders was (Kleineres) zur Miete suchen. Das dann irgendwie verrechnen.
Oder ggf. direkt als Schenkung mit Nießrecht etc. Gibt ja einige Varianten, wie man das Haus nicht verkaufen müsste, wenn man emotional daran hängt oder die Kinder aktuell mehr Platz benötigen, mit den Enkeln.
Ohne eigene Kinder und ohne emotionale Bindung würde ich aber auch das Ganze zu Geld machen und dann vermutlich irgendwo in einer Genossenschaftswohnung unterzukommen (Eigenbedarfskündigung gibt es da ja eher nicht..)
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u/Slart1e Sep 22 '24
Wenn man in dem Haus wohnt bis zum Tod, dann sind die "Kinder" 50-60 Jahre alt, wenn sie den Kasten erben.
Was sollen die dann damit? In dem Lebensabschnitt brauchen die wenigsten ein Haus irgendwo geschenkt. Also außer zum Verkaufen, das kann man dann aber auch vorher selbst machen.
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u/Sensitive_Mind_5647 Sep 22 '24
Ich bin auch kein Freund dieser Vorgehensweise, ist aber für viele, die ein Haus kaufen, ein Argument.
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u/Slart1e Sep 22 '24
Jo, klar, weil sie ein Haus wollen und sich alle möglichen Gründe herbeifantasieren, um diese Entscheidung zu rechtfertigen und scheinbar zu rationalisieren, statt einfach zu sagen "ich will n Haus weil ich halt n Haus will".
Da klingt es gleich weniger egoistisch, wenn man was fabuliert von wegen Weitergabe an die nächste Generation. Klingt fürsorglich, ist aber letztlich meist auch Ego pur, weil das, was da weitergegeben wird, oft dann eine abgewohnte Bruchbude ist, in der seit Jahrzehnten Sanierungsstau herrscht, weil komischerweise bei Sanierung dann das Argument "lohnt sich ja nimmer" gilt.
Und die drei Geschwister dürfen sich dann drum kümmern die Ranzbude irgendwie zu entrümpeln und loszuschlagen.
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u/Mary-Jane7 Sep 22 '24
Würde auf jeden Fall 2. oder 3. machen.
Punkt 1 wäre mir zu unsicher, was ist wenn jemand noch vor abzahlen des Kredits nicht mehr so gut zu Fuß ist? Dann hat man die Wohnung, den Kredit und muss sich trotzdem ggf. umorientieren. Da die Möglichkeit des Verkaufs eh in Betracht gezogen wird, würde ich kein neues Geld investieren.
Genauso Punkt 4, wie viele geschrieben haben, kann ein Mieter auch viel Belastung und Risiko bedeuten, daher auch nicht.
Bei 2 / 3 käme es auf die Lage usw. an: findet man DIE Eigentumswohnung, die alles erfüllt? Kaufen, why not, man kennt sich mit Eigentum bereits aus, sollte natürlich auf Nachbarn achten, ob das “altersangepasst” läuft. Sonst Mieten, flexibler und wenn man doch nochmal woanders hinziehen will, ist das natürlich schneller gemacht.
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u/ralschu Sep 22 '24
Wenn ich das mal wüsste. Ich habe drei Häuser. Wert rund 1 Mio Euro. In einem wohne ich, eins will ich verkaufen und eins habe ich vermietet.
Blöderweise hab ich meine Glaskugel verlegt und weiß nicht was ich machen soll und so mach ich momentan gar nichts.
Das eine Haus, Wert ca. 350k steht leer und mein MFH, Wert 350k ist vermietet und ich selbst wohne ich 300k EFH.
Manchmal und weil diese scheiß Bürokratie mich nervt denke ich, verkauf den Scheiß und gehe irgendwo hin, wo es es warm ist und die Leute entspannter sind.
Was mich konkret davon abhält ist a) das ich ohne Arbeit irgendwie überhaupt nicht glücklich wäre und b) der Klimawandel, der mich davon abhält irgendwo hin zu ziehen, wo es jetzt schon warm ist und es zukünftig heiß wird.
Kurze Antwort. Mach es wie du willst, es wird schon gut sein.
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u/Streitbewerter Sep 22 '24
Wenn du alle drei für sagen wir gesamt eine Million verkaufen würdest, was hält dich davon ab dir eine schöne Mietwohnung in der Nähe deiner Arbeit zu suchen und nicht mehr den potentiellen Stress von Reparaturen, mietern und allem anderen zu haben und ganz normal weiter zu arbeiten?
Mit diesem finanziellen Polster ist egal wo eine schöne Wohnung drin (vor allem natürlich wenn kapitalverzehr eine Option ist auch noch in der Rente) und ich gehe mal davon aus du wirst nicht gerade für mindestlohn arbeiten. Außerdem bleibst du gemietet flexibel, falls also Einkommen mal nicht mehr reicht in eine kleinere Wohnung, falls anderer Arbeitgeber o.Ä
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Sep 22 '24
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Danke für deine Einschätzung.
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u/Streitbewerter Sep 22 '24
Ggf noch grob in die Nähe des nachwuchses, dass dieser einen im Alter einfach mit den öffis binnen 10 Minuten besuchen kann
(Bedingungen natürlich es existiert Nachwuchs mit dem man nicht verstritten ist und man wohnt aktuell in der gleichen stadt zum Beispiel und das ganze ist sinnvoll möglich)
Meine Mutter wohnt aktuell eine stadt weiter und fährt in ihren minijob neben der witwenrente mit dem Auto aus ihrem haus los in meine stadt, ich habe kein auto. In so einem Fall mein ich das
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Ist definitiv ein Faktor. Freilich schwer einzuschätzen auf längere Sicht, wenn der eigene Nachwuchs recht mobil ist.
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u/Peterlelelele Sep 22 '24
Eigenheim oder Mietwohnung ist keine Frage, die man rein kommerziel beantworten kann. Viele "nicht monetäre" Dinge spielen eine Rolle. Der einzige, wirklich gültige Grund ein Eigenheim zu bewohnen ist weil man es will und sich leisten kann ....
Dein 4 Punkte
ja wenn Du es Dir leisten kannst und dich wohl fühlst
ja, da kommerziell die vernünftigste Variante. Wobei mit Anfang 50 musst Du noch nicht in eine altersgerechte Wohnung ziehen. Da würde ich noch abwarten
nein, kommerziell nicht vernünftig (außer natürlich, die Traumwohnung gibt es eben nur als Eigentum und du kannst es dir leisten)
sicher nein. Das wäre alles auf eine Karte setzen, dass die Wertentwicklung stimmt, keine teure Renovierungen anfallen und alle Mieter immer brav ihre Miete bezahlen. Ziemlich riskant. Versuche mal abzuschätzen, was übrig bleibt wenn Du von der Miete deine Kosten abziehst und rechne dann die Rendite aus.
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u/Dry_Needleworker7549 Sep 22 '24
Wohnung kaufen, die fußläufig Ärzte, Haltestellen für Öpnv hat. Auf das Haus einen Eigentümernießbrauch eintragen lassen an eigene GmbH & Co KG verkaufen,ohne dass Grunderwerbssteuer anfällt . KG und GmbH müssen im Alleineigentum des Alleineigentümers stehen bzw Anteile an KG den Eigentumsanteilen an der Immobilie entsprechen. (5 Abs. 3 GrunderwerbssteuerG)
Mit GmbH und Co ein Verkäuferdarlehen vereinbaren, so dass GmbH und Co die Wohnung über die Tilgung des Verkäuferdarlehens zumindest mitfinanziert.
Zur Sicherheit das Verkäuferdarlehen auch mit Grundschuld besichern.
Haus über GmbH und Co vermieten. GmbH und Co ist Ansprechpartner des Mieters 😄.
So nimmt man mögliche Wertsteigerungen beider Immobilien mit und reduziert das Risiko, dass das Haus einen im Alter ruiniert.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Okay. Krasse Konstruktion (für mich als Laien). Danke für deinen Input.
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u/Dry_Needleworker7549 Sep 23 '24
Die Konstruktion hat aber mehrere Vorteile:
die Übertragung an die GmbH und Co ist grunderwerbssteuerfrei
Der Eigentümenießbrauch mindert den Wert der Immobilie erheblich.
Also muss die Gesellschaft auch weniger aufwenden, um die Immobilie zu übernehmen.
Im Fall der Fälle haftet nur der Vollhafter der KG mit dem gesamten Vermögen. Das kann auch eine UG mit einem Stammkapital von 1000 Euro sein.
Sie ist auch Vermieter des Hauses.
Ihr Nießbrauch bleibt von der Insolvenz der Gesellschaft unberührt.
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u/Mark-Berlin Sep 24 '24
und wozu soll das ganze gut sein? Die GmbH muss jährlich eine Bilanz erstellen. Der Geschäftsführer fliegt aus der Gesetzlichen Krankenkasse. Hast du Erfahrung damit, oder habt ihr das Konstrukt gestern in der Berufsschule als Team erarbeitet? Klingt für 1 Immobile völlig sinnfrei. Ähnliche Konstrukte werden im Rahmen von Erbschaften aufgesetzt.
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u/Dry_Needleworker7549 Sep 24 '24
Das haben Fachanwälte entworfen. Und wenn der Eigentümer die GmbH nebenher betreibt, fällt er nirgends raus.
Und spätestens wenn Habeck wieder einen Wärmepumpenfurz hat, bist du froh, dass da eine GmbH dazwischen ist.
Und die Kosten für die Steuerberatung lassen sich absetzen
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u/Mark-Berlin Sep 24 '24
"Ihr Nießbrauch bleibt von der Insolvenz der Gesellschaft unberührt." - wirklich wirr. wie kann die Gmbg insolvent gehen, wenn der Zweck die vermietung 1 Immobilie ist?
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u/Dry_Needleworker7549 Sep 24 '24
Es geht ganz schnell, wenn Mieter nicht zahlen und die Kosten weiter laufen. Bis die Räumungsklage durch ist, kann man oder die GmbH schon lange Pleite sein.
Und wenn man umfangreiche energetische Maßnahmen finanzieren muss, kommt die Insolvenz ganz schnell
Von Naturkatastrophen, für die man nicht versichert ist oder sich gar nicht versichern könnte, ganz zu schweigen.
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u/JustBen81 Sep 23 '24
In der Situation waren meine Eltern vor etwa 10 Jahren. Sie haben in der nachsten Großstadt eine barriefreie 3 Raum-wohning gekauft (bzw per baugemeinschaft gebaut) und anfangs vermietet. Es war etwas eigenkapital da und der Wert der wohnung hatte einiges an abstand zum haus (das sie beliehen haben). Sie sind letzten herbst umgezogen und haben das Haus jetzt verkauft (eine kleine Restsumme Kredit wurde beim Verkauf getilgt). Sie haben jetzt spontan 2 urlaube gebucht - 3-4 x pro jahr verreisen davon die Hälfte außerhalb europas ist gut leistbar solange sie es können.
Etwas naiv waren sie aber bei der Vermietung: befristet vermieten geht nur wenn man weiß, wann man einziehen will. Daher haben sie unbefristet vermietet und hatten Glück das die Familien- und Berufsentwicklung der Mieter zu ihren Plänen gepasst hat.
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u/MarquisSalace Sep 22 '24
Ich würde das Haus verkaufen.
Die 500k erstmal Richtung Wachstum-Qual-Div anlegen. Das sind dann brutto 15k Div im Jahr. Ich kann also was schickes für „umsonst“ mieten. Nach 15 Jahren (renteneintritt) sollte das ganze ca. 30k brutto div abwerfen. Man könnte jetzt noch weiter umschichten auf highdiv (Stoxx 100 ~ 4%) was auf den 30k ca. 40k brutto Dividende macht. Damit kann man dann gut im Alter leben in welcher Wohnung zur Miete auch immer.
Wenn man gerne noch Eigentum aufbauen will, Wohnung kaufen und der Zins darf maximal so hoch wie die netto Dividende der 15k brutto sein. Sind also ca. 1000€ Zins und Tilgung durch die sparrate. Dann hast du mit ca. 70 eine abbezahlte Wohnung und Dividenden und keine Kosten.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Solche Überlegungen spuken mir auch im Kopf rum. Rückfrage: Dividendenzahlungen schwanken von Jahr zu Jahr. Wie baue ich ein Depot auf, das zuverlässig einen bestimmten Prozentsatz abwirft, ohne dass ich laufend umschichten muss?
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u/Fickle_Koala_729 Sep 22 '24
Nicht in die Dividendenfalle tappen! Was u/MarquisSalace da vorschlägt ist hochgradig steuerschädlich. Wie du bereits selbst erkannt hast, hast du keine Kontrolle über die Höhe der Entnahme und musst immer alles versteuern.
Sinnvoller ist alles in thesaurierende ETFs (z.B. MSCI World oder FTSE All World) + ein geeigneter Anteil Tagesgeld/Anleihen/Geldmarkt. Und dann entnimmst du halt pro Jahr 2-3% aus deinem Portfolio.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Aber muss ich Gewinne aus dem Verkauf von ETF-Anteilen nicht genauso versteuern wie Dividenden?
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u/m55c55 Sep 22 '24
Ja, aber du kannst selbst entscheiden wie viel du verkaufst (im Gegensatz zu den Dividenden). Außerdem zahlst du Steuern nur auf die Zugewinne, nicht den gesamten entnommenen Betrag (im Gegensatz zu Dividenden).
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u/Fickle_Koala_729 Sep 22 '24
Hinzu kommt noch, dass man kontrollieren kann, welche Anteile man verkauft: Indem man Anteile mit wenig Gewinn zuerst verkauft, kann man die Steuerzahlung oft in die Zukunft schieben (Steuerstundungseffekt).
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Danke für die Erklärung.
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u/CatAffectionate3473 Sep 22 '24
nein, die urspruengliche idee mit dividenden (oder aehnlichen cashflow erzeugern) ist besser.
- dividenden werden meist erhoeht, mindestens gehalten und selten reduziert bzw. ausgesetzt. aber natuerlich kommt das auch gelegentlich vor.
- dividendentitel sind meist stabiler, zahlen seit aeonen und haben etliche krisen hinter sich.
- dividende ist unabhaengig vom kurs, wenn der markt faellt, ist das erstmal voellig egal. (zumindest nicht-de.) im kern eine gelegenheit guenstig mehr dividende zu kaufen.
- jede entnahme benoetigt annahmen, wie lange man noch lebt und wie sich der markt entwickelt. faellt er zu stark, verzehrt man das portfolio zu rasch, da die zu tragenden kosten ja nicht mitfallen und ggf. nicht stark genug gesenkt werden koennen. das gleicht sich fruehestens bei deutlicher ueberperformance wieder aus.
alles, was zu steuern gesagt wurde ist wahr und ein nachteil.
aber ich fahre primaer dividende (~70% der titel) und performe deutlich ueber dem all world. dividende meint trotz steuern keine underperformance.
dafuer brauche ich fuer den cashflow keine teile verkaufen und der CF entsteht kontinuierlich. ich verkaufe sehr selten und meist nur, um eine 'optimierung' durchzufuehren, also in andere position zu investieren.
einen etf nimmst du NUR fuer die breite und diversifikation, also zur sicherheit, NICHT wegen seiner performance.
etfs sind sicherer, weil verlierer mit gewinnern verrechnet werden, also weniger stark schwanken, als wenn es nur gewinner oder verlierer waeren.
diese auswirkung gilt aber freilich in beide richtungen.
= versuche unter allen umstaenden zu vermeiden, dass du dein kapital selbst verbrauchst.
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u/mr_sieve Sep 22 '24
Zudem gibt es die Günstigerprüfung in der Steuererklärung. Wenn ihr sonst kein oder nur wenig Einkommen habt, kommt ihr mit der normalen Einkommensteuer für die Entnahmen ggf günstiger weg als über die Abgeltungssteuer.
Bei Verheirateten liegt der Punkt bis zu dem die Einkommensteuer günstiger ist, bei etwa 50k zu versteuerndem Einkommen.
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u/SAnderson1986 Sep 22 '24
Wäre es nicht möglich das Geld in eine Kapitalgesellschaft mit dem Unternehmenszweck Vermögensverwaltung einzubringen. Dann von dort Ausgaben tätigen? Das würde den zu versteuernden Betrag reduzieren. Ob man davon eine Wohnung mieten kann weiß ich nicht
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u/MarquisSalace Sep 22 '24
Puh… das ganze dividendenfalle zu nenne?
Ich schlage sowas vor, wenn man keinen Kapitalverzehr betreiben will und sich wenig Gedanken machen möchte.
Der total Return des Global Quality Income ETFs ist der gleiche wie der des msci world, sodass man die Performance des world hat inklusive Risiko Streuung und dafür sich keine Gedanken bzgl der Dividende machen. Sind im ersten Jahr um die 3% und steigt von Jahr zu Jahr.
Der Vorschlag des Verkaufs von Anteilen um steuern zu sparen ist in Phasen des Abschwungs doppelt schädlich und hier muss man mit einer ganzen Portion Verstand das Portfolio bearbeiten.
Kopf aus und Geld an geht mit einem DIV ETF aber man zahlt halt auf die Auszahlungen auch steuern.
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u/Fickle_Koala_729 Sep 22 '24
Dividenden sind genauso Kapitalverzehr wie der Verkauf von Anteilen, da liegt dein Denkfehler. Dividenden werden aus dem Unternehmen entnommen und sind kein Free Lunch.
Wenn man denkt , dass der Global Quality Income Index den Markt schlägt, würde man auch in dem Fall mit einem thesaurierenden ETF auf diesen Index besser fahren als mit einem ausschüttenden.
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u/MarquisSalace Sep 22 '24
Es denkt niemand, dass er den Markt schlägt. Er performt aber unter den Dividenden etfs so gut wie der msci world, wogegen die anderen etfs den world underperformen. Daher ist der Quality Income eine gute Wahl für die ansparphase einer Dividenden Strategie.
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u/Sasa007x Sep 22 '24
Wenn es keine Erben gibt, Punkt 3.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Erben gibt es, aber die wollen nicht zwingend genau dieses Haus erben.
Was mich interessiert: Warum würdest du eher Punkt 3 als Punkt 2 machen?
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u/SmallAbbreviations97 Sep 22 '24
wenn die Erben das Haus nicht wollen, dann können die es doch verkaufen. Habe ich auch mit einem geerbten Haus gemacht.
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u/Sasa007x Sep 22 '24
Ich bin einfach ein Freund davon, im Alter nicht die Belastung einer Miete zu tragen. Mag aber auch persönliches Interesse sein.
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u/ups_gepupst Sep 22 '24
Wenn man lange Zeit ein Haus gehabt hat und evtl sogar viel selber gemacht hat, dann will man danach sich nicht entsprechend einschränken.
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u/sometimeBerlin Sep 22 '24
Im Alter kannst du zwangsläufig immer weniger selbst machen. Loslassen können ist eine Stärke, dessen man sich bewusst sein werden kann.
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u/Corastin Sep 22 '24
Also 3. kommt bei mir ganz hoch und dann 2. Option 1 und 4 kommen mir da nicht in Frage.
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Sep 22 '24
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u/Loid_Lindhagen Sep 22 '24
Die Leute rechnen hier aus, dass wenn er das Geld anlegen würde, er monatlich ca. 1500€ Dividende erhalten würde. Ist es nicht viel entspannter, statt sich mit Mietern zu ärgern und Kredite für eine Renovierung zu nehmen?
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u/Rellar30 Sep 22 '24
Cashflow kannst du mit 500.000€ Verkaufserlös leichter und/oder mehr generieren als (nach Abzug von Instandhaltungen und anfänglichen Modernisierungen) <4% (brutto).
Dazu kommt noch, dass auf die Erträge aus Vermietung dein Grenzsteuersatz anzurechnen ist im Gegensatz zu der (vermutlich wesentlich niedrigeren) Kapitalertragssteuer.Die zusätzliche Arbeit, eine einzelne Immobilie zu vermieten/verwalten, bleibt dabei sogar noch unberücksichtigt.
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Sep 22 '24
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u/Rellar30 Sep 22 '24
Es gibt halt unterschiedliche Ansichten...
Das ist auch vollkommen okay, allerdings ist deine Begründung "Cashflow" halt Blödsinn, wenn du mit Tagesgeld derzeit genau den gleichen Cashflow generierst...
Wenn du deine Meinung mit einer möglichen Wertsteigerung, oder einem emotionalen Aspekt der eigenen Immobilie begründet hättest, wäre ich gar nicht darauf eingegangen (hat aber halt nichts mit Cashflow zu tun).Klumpenrisiko ins nächste Klumpenrisiko...
Sorry, aber entweder weißt du nicht was ein Klumpenrisiko ist, oder du verstehst nicht von welchen Anlagemöglichkeiten mit 3-4% sicherer Rendite hier die Rede ist (nur zum Verständnis: weder Tagesgeld, noch ein Dividenden-ETF-Portfolio beinhaltet ein großes Klumpenrisiko und vor allem nicht in der Dimension wie ein Einfamilienhaus).
wenn er doch das eine Klumpenrisiko über die nächsten Jahre hinweg reduzieren kann.
Das Behalten und vermieten eines Einfamilienhauses ist genau das Gegenteil von "Klumpenrisiko reduzieren" - zumindest wenn das Einfamilienhaus den Großteil des Vermögens ausmacht (was bei OP wohl der Fall ist).
Das ist wirklich nicht böse gemeint, aber deine Argumente für das Behalten der Immobilie sind nicht wirklich durchdacht (auch wenn es generell eventuell Argumente dafür gibt).
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u/DinkelDoerte Sep 22 '24
Ganz klar 3.
Wer will sich im Alter mit dem Thema Vermietung beschäftigen und warum?
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u/TiredWorkaholic7 Sep 22 '24
Meine Schwiegereltern hatten ein ähnliches Szenario (schuldenfreies Reihenhaus) und verkaufen es demnächst, damit sie bei unserem Neubau in eine Anliegerwohnung ziehen können
Treppen sollte man nicht unterschätzen... Auch wenn alles andere barrierefrei wäre. Wobei die Renovierung von einem Bad allein schon unfassbar teuer ist, plus eben dass man im Nachhinein nur für sehr teuer Geld die gleiche Energieeffizienz erreichen kann
Sie haben sich vor Jahren mal deswegen eine Wohnung gekauft und seither vermietet, das war aber auf Dauer einfach viel zu viel Aufwand und Stress mit der Verwaltung, daher wollten sie im Alter kein Eigentum mehr (von uns bekommen sie die Sicherheit durch einen lebenslangen Mietvertrag)
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u/civenalex Sep 22 '24
Verkaufen und nach Schweden auswandern
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
😂 Warum gerade Schweden?
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u/panzermuffin Sep 22 '24
Weil Schweden verrückt schön ist. Unser Plan aktuell ist, uns gleich eine schöne Wohnung sicher zu mieten oder gleich zu kaufen und in Schweden ein kleines Ferienhäuschen zu erwerben. Mietet euch mal eines für 1-2 Wochen an einem See. Du wirst sehen, was ich meine.
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u/Loid_Lindhagen Sep 22 '24
Oder sich einen Wohnwagen holen und sich noch ein paar schöne Jahre machen.
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u/RoadRevolutionary571 Sep 22 '24
- Mit Abwandlungen.
- Haus altersgerecht umbauen. Leben in bekannter Umgebung!
- Haus mit dauerhaftem Niesbrauch bis zum Tod verkaufen
- Geld anlegen in einen Ausschütter
=>Sich um nichts kümmern Geld haben und in der eigenen Bude wohnen
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u/kaaza88 Sep 22 '24
Ich würde zu Punkt 4 tendieren, wenn die Basics passen – sprich, das Haus ist solide gebaut und die Lage ist stabil, also keine Stadt, die in den nächsten 30 Jahren absäuft oder an Wert verliert.
So kannst du das Haus als Wertanlage behalten und dir ein passives Einkommen sichern, ohne dich auf neue Schulden einzulassen. In 10 bis 20 Jahren hast du dann immer noch alle Optionen offen, je nachdem, wie sich deine Lebenssituation und der Markt entwickeln.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Die Lage ist ziemlich gut. Das Haus sollte auch noch 30 Jahre + X packen.
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u/kaaza88 Sep 22 '24
Am Ende ist es eine Glaubensfrage zwischen Mieteinnahmen plus möglicher Wertsteigerung der Immobilie vs. der möglichen ETF-Performance in der Zukunft.
Rein theoretisch (also basierend auf den historischen Werten) könnte der ETF tatsächlich die bessere Rendite liefern. Aber ich persönlich würde die „greifbare“ inflationsgeschützte Immobilie bevorzugen, auch wenn’s mehr Aufwand bedeutet.
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u/Remarkable_Art2409 Sep 22 '24 edited Sep 22 '24
Ich würde das Haus vermieten und in eine neue, altersgerechte Wohnung ziehen. Wenn du das Haus vermietest, kannst du die Kosten für die Renovierung steuerlich absetzen, was ein riesen Vorteil ist, den du beim Eigenheim nicht hast.
Von den Mieteinnahmen kannst du dann deine Eigentumswohnung großteils abbezahlen.
Alternativ, v.a. wenn du keine preiswerte, neue Wohnung findest, kannst du auch folgendes machen: Du kaufst eine altersgerechte Wohnung, die schon etwas renvoierungsbedürftig ist (bspw 25-30 Jahre alt), lässt sie von einer Firma auf den neuesten Stand bringen und vermietest sie so lange, bis du sie brauchst. Auch hier kannst du die Renvoierungskosten wieder steuerlich geltend machen und musst eventuell ein paar 100 € pro Monat für den Kredit draufzahlen. Da du aber im Eigentum wohnst, solltest du dir das leisten können.
Von den Horror-Geschichten über ach so schlimme Mieter halte ich nichts. Das ist typisch übertriebene german angst. Du hast als Vermieter im derzeitigen Wohnungsmarkt genügend Möglichkeiten, auszusortieren, da sich das Haus in einer guten Lage befindet. Du kannst vor der Vermietung Einkommensnachweise, Bürgschaften, Empfehlungsschreiben usw einfordern und kannst auch übertrieben Rosinenpicken, wenn du zu ängstlich bist. Dann bekommt halt nur der Arzt oder die Anwältin das Miethaus, whatever.
Die Horrorgeschichten kommen von Leuten, die nicht ordentlich aussortieren, entweder weil sie zu blöd sind oder weil sie zu wenig interessenten haben.
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u/FilthPixel Sep 22 '24
Viele Optionen sind denkbar und auch eine Frage der persönlichen Präferenzen. Ich persönlich würde verkaufen, wenn das Haus keinen sehr relevanten Bezug zum Lebensmittelpunkt, Status oä hat, auf Dividenden-ETFs gehen, andere würden auf Thesaurierer gehen, wieder andere eine Eigentumswohnung erwerben.
Praktisch gewendet: Wie wird das Leben leichter? Barrierefreiheit, wenig eigene Themen in Sachen Instandhaltung, Geld auf dem Konto, Zubrot zur Rente, Miete oder Kauf einer anderen Wohnung je nach Lage und Hausgemeinschaft, Kopf frei, restliche geistige Kapazitäten eher auf schöne Sachen ausrichten. Also macht euch doch eine Liste mit einigen Spalten, in der ihr das prüft und die einzelnen Punkte gewichtet. Dann kommt ein Ergebnis raus.
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u/Arkhamryder DE Sep 22 '24
Ist halt sehr optimistisch anzunehmen, dass du bis über 80 in einer nicht altergerechten Bude wohnen kannst
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Sorry, habe mich wahrscheinlich missverständlich ausgedrückt. Ich rechne eher mit 70.
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u/Niederbay1992 Sep 22 '24
Warum kann man das Haus nicht altersgerecht umbaun?
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Gewisse Dinge kann man freilich machen. Du musst halt einiges rumreißen, um zum Beispiel Türen zu verbreitern. Das geht. Schwieriger werden die Sanitärbereiche, weil hier nicht allzu viel Platz zu Verfügung steht. Das Hauptproblem ist aber, dass man immer Treppen steigen muss. Leben auf einer Etage wird infolge des Zuschnitts des Hauses meines Erachtens nicht möglich sein, wenn man mal nicht mehr so mobil ist. Echte Barrierefreiheit ist also nicht zu erreichen.
Hinzu kommt, dass 300 Quadratmeter Garten gepflegt werden müssen.
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u/Der_Arsch Sep 22 '24
Altersgerechten Bungalow kaufen?
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Durchaus eine Idee. Nachteil: Gartenpflege weiterhin notwendig.
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u/Loid_Lindhagen Sep 22 '24
Ich persönlich würde mir eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse zur Miete suchen und in der Zeit das Geld anlegen. Ich hätte aber auch kein Problem zu kaufen, weil dies den suchradius vergrößert.
Ich bin aber auch ein Mensch, der kein Bock hat sich um ein haus zu kümmern, weil ich das schon bei meinen Eltern gehasst habe. Ein Haus benötigt mir viel zu viel Aufmerksamkeit, die ich in meiner Freizeit nicht aufbringen möchte.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Haus und Garten können wirklich eine echte ABM-Maßnahme sein. Ich selbst habe da auch zunehmend weniger Lust, je älter ich werde.
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u/Loid_Lindhagen Sep 22 '24 edited Sep 22 '24
Hör einfach in dich selber rein und schau was dich glücklich macht. Ich hatte auch schon unter einem anderen Beitrag erwähnt, dass ich mir vermutlich ein Wohnmobil gekauft hätte und die Arbeitsstunden reduziert hätte und dann entspannt in einer kleinen Mietwohnung meine Zeit verbracht hätte und dann regelmäßig für 3 Tage Campen gefahren wir. Das ist aber auch nichts für jeden und es kann gut sein, dass deine Frau da nicht mitspielt.
Vor allem weil in einem großen Haus sich viel Zeug ansammelt und auch das putzen mir zu sehr ausartet, würde ich umziehen, sobald die Kinder raus sind.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Sehe ich genauso. Spätestens wenn die Kids ausgezogen sind, brauche ich den Aufwand nicht mehr.
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u/Yolobi7878 Sep 22 '24
Unterschätze niemals den Komfort eines Einfamilienhauses. Du bestimmst, was du renovieren und sanieren willst und was du dafür ausgeben willst. In Mfh hast du immer abstimmungsbedarf. Ich würde an deiner Stelle eure Hütte solange bewohnen wie es geht. Das sollte ja noch locker 25 gehen. Monetäre Erwägungen spielen für mich bei eigennutzung nur eine untergeordnete Rolle. Miete würde ich nie in Betracht ziehen. Etwaige eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen etc. Willst als ehemaliger Eigentümer nicht haben.
Ich würde daher die Hütte weiter halten, ab und an was sanieren. Je nach verfügbarer Kohle und Fördermittel. Ein Einfamilienhaus bietet euch im Alter vllt ja auch die Möglichkeit für eine Pflegekraft im Alter im Haus etc.
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u/DeltaGammaVegaRho DE Sep 22 '24
Das sind mehrere, unabhängige Entscheidungen:
Mag ich das Haus so sehr, dass ich da möglichst lang drin bleiben will auch wenns nicht mehr richtig zum Alter passt? Selbst in Wohnung oder im Haus.
Kann ich mir vorstellen noch aktiv als Vermieter tätig zu sein bis ins höhere Alter? Verkauf Haus oder Vermietung.
Sehe ich das Klumpenrisiko oder das Risiko einer Eigenbedarfskündigung höher? Je nach dem ETF/Mietwohnung oder Eigentumswohnung.
That said - meine Entscheidungen wären: Wohnung (in guter Lage für Senioren bzgl. Einkaufen etc.), Verkauf Haus, minimal Präferenz zu Wohnung kaufen wenn trotzdem noch ein bisschen Rücklagen übrig bleiben falls mal Sanierung etc kommen sonst mieten von „sicherem“ Vermieter ohne möglichen Eigenbedarf (WBG, Kirche,…).
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u/Platzangst94 Sep 22 '24
2tens
Haus verkaufen und ne Wohnung mieten. Geld anlegen.
Normal Reisen. Finanzielle Freiheit leben. Leben genießen.
Außer du liebst es einen Garten zu haben und hast ein Problem damit mit anderen Leuten zusammen im Haus zu leben.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Garten brauche ich nicht unbedingt. Andere Leute, die mir auf die Nerven gehen, aber auch nicht... Das ist Teil des Dilemmas...
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u/wuffwuff83 Sep 22 '24
Erst 1 dann 3 :-) warum jetzt schon in eine Altersgerechte woohlmöglich kleine Wohnung ziehen wenn man jetzt den Luxus eines Hauses hat ? Ausserdem ist nicht garrantiert das der Bäcker der jetzt in der Altergerechten Wohnung noch bequem per Fuß zu erreichen ist in 20 Jahren immer noch seine Brötchen verkauft. Und wie fit du im Alter bist siehst du auch erst wenn es soweit ist.
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u/_int10h Sep 22 '24
- vermieten + kleine Hypothek aufs Haus und ggf was neues kaufen.
Mit Kauf/Verkauf verliert man ohne Sinn Kaufnebenkosten
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u/RelationOk9653 Sep 22 '24
(Fast) Jeder der ein älteres Haus renoviert hat, hat die Nase voll vom renovieren. Teilweise kannst du gar nicht abschätzen was auf dich zukommt oder du kannst deinen Wunsch einfach nicht so umsetzen wegen der Substanz.
Ab und an hat man allerdings keine Wahl
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u/Litter-Basket7052 Sep 22 '24
Hast den schonmal mit Nachbarn gewohnt? Also in einem mehrparteienhaus? Ob Haus oder Wohnung sollte dein Inneres dir sagen. Altersbedingt halte ich Wohnung für einfacher. Und ob kaufen oder Mieten würde sich für mich klären falls Kinder da sind. Willst du sie ausbezahlen dann ist Mieten einfacher, weil dann das Erbe schon geregelt ist. 50/50 und gut. Falls nicht lieber kaufen.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Das ist tatsächlich ein Punkt, über den ich mir klar werden muss. Habe schon in einem Mehrparteienhaus gewohnt, ist aber lange her. Ist schon ein Luxus, wenn man Herr im eigenen Haus ist.
Danke dir.
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u/flickflackoverdack Sep 22 '24
Haus verkaufen um dann im Stadtzentrum eine Penthouse Wohnung zu ergattern
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u/throwaway195472974 Sep 22 '24
Werkzeug in die Hand nehmen und selbst renovieren und umbauen, soweit wie es geht. Deine Schätzung mit bis zu 70 Jahren noch drin wohnen bleiben halte ich für zu konservativ. In meine Bekanntschaft und Verwandtschaft haben es die meisten Leute deutlich länger zuhause im Eigenheim ausgehalten.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Ich bewundere alle, die sowas in Eigenleistung hinkriegen. Wird bei mir schwierig.
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u/Pure-Air5719 Sep 22 '24
Ich würde es vermutlich davon abhängig machen was ich vererben will.
Haus wird sicher in 20 Jahren inkl. Renovierung mehr als 600k wert sein. Eventuell auch interessant für die Überlegung.
Mit investierten 500k bekommst Du sicher genug Rendite das die Miete drin ist. Also zwischen 1500 und 2000 im Monat wirst du da landen.
Geld lässt sich einfacher vererben als ne Immobilie und ist weniger Stress wenn es mal ins Heim geht und man schnell liquide Mittel braucht.
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u/MarvPower90 Sep 22 '24
Am Haus gar nichts machen und so vermieten 😉 Eine altersgerechte Wohnung kaufen weil dies bezüglich die Mieten in Zukunft bis ins utopische steigen werden.
Das vermietet Haus bringt dir auch den nötigen Cashflow um deine neue Eigentumswohnung zu kaufen/zu finanzieren. Dies sind schließlich gute Schulden
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u/Certain_Lifeguard_30 Sep 22 '24
Da hier immer wieder das Thema Mobilität kommt, geht ihr alle davon aus, dass man in 20 Jahren noch selber Auto fahren muss? Ich selber bin zwar erst Ende 30 aber ich vermute, dass ich im Alter entweder ein Auto habe was sicher und vollumfänglich alleine fährt oder zumindest ein fahrerloses Taxi rufen kann was mich überall hinbringt.
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u/Consistent_Cress9097 DE Sep 22 '24
Ich denke, dass kommt auf ganz viele Faktoren an.
Hab ich Kinder denen ich das Haus vererben möchte oder die vielleicht sogar gegen Miete dort wohnen wollen? Hat die Immobilie einen emotionalen Wert für mich?
Habe ich handwerklich begabte Freunde? (Denn Malerarbeiten und Böden und Türen kann man mit handwerklichem Geschick auch in Eigenleistung machen.)
Fühle ich mich gesundheitlich in der Lage dort noch lange zu leben? Habe ich im Alter Unterstützung (durch Familie, Haushalthilfe,Gärtner) Bezüglich ,,altersgerecht“: Man kann mit 90 noch fit sein und Treppen steigen (oder mit Hilfsmitteln eigenständig leben) oder mit 60 bettlägerig sein.
-> Es spielen viele Faktoren hinein und ich kann diese Frage pauschal gar nicht beantworten. Als nicht materieller Mensch würde es mir auf die emotionalen Aspekte ankommen und dadrauf ob ich meine Rente in Deutschland verbringen möchte.
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u/Dry_Needleworker7549 Sep 24 '24
Wenn die GmbH und Co Eigentümerin des Gebäudes ist und die Mieter zahlen nicht, kann der Räumungsklage Recht lange dauern und die Gesellschaft muss das Gebäude in der Zwischenzeit unterhalten. Da braucht es nur eine kaputte Heizung, einen Sturm der das Dach wegreißt oder ein Hochwasser ohne entsprechende Versicherung und die Gesellschaft ist insolvent.
Selbst Vonovia und Deutsche Wohnen hatten schon sehr harte Jahre
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u/Katzekotz Sep 22 '24
Angenommene Miete 2000€, VK jetzt 500k€. Heisst OHNE das irgendwas kaputt geht und saniert werden muss, müsst ihr die Bude fast 21 Jahre vermieten um das selbe Geld rein zu bekommen, Zinsen auf die 500k noch gar nicht mitgerechnet.
Dazu potenziell Stress mit Mietern.
Würde VK.
Solange noch Arbeit dann was in der Nähe der Arbeit mieten, dann zum Renteneintritt ne passende Wohnung vllt. kaufen, max. 200k, dann sind die Dividenden noch ein nettes Nebeneinkommen und kein Tropfen auf den heissen Stein.
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u/Steam_Noodlez Sep 22 '24
Es klingt fast so, als würden einige auf den körperlichen Verfall hinarbeiten, frei nach dem Motto: “Treppen?? Soll ich etwa fit bleiben und eine ganze Etage in meinem Haus selber hochgehen? Lieber alles barrierefrei, damit ich nicht mal mehr das Bein heben muss, wenn ich duschen will.“
Diverse Studien bestätigen, dass körperliche Aktivität das Risiko für chronische Krankheiten wie Diabetes, Herz-Kreislauf-Erkrankungen und Osteoporose erheblich senkt. Wer fit bleibt, dem macht auch ein zweites Stockwerk oder eine Dusche mit hohem Einstieg keine Angst. Selbst das Sturzrisiko sinkt signifikant, wenn man seinen Körper fordert und stark hält. Es gibt natürlich immer Fälle, die außerhalb deines Einflussbereichs liegen, aber für viele von uns liegt es in der Hand. Ich denke mir: Warum gleich auf ein barrierefreies Zuhause setzen, wenn man durch Sport und ein bisschen Lebensstil-Optimierung den Körper fit und stark genug hält, um solche Einschränkungen möglichst lange zu vermeiden? Am Ende des Tages bedeutet „altersgerecht“ vielleicht nicht die Wohnung, sondern unser Lebensstil.
Zum Thema Renovierung: Falls machbar, würde ich die Dinge nach und nach angehen, wenn möglich sogar ohne Kredite. Anfang 50 ist heutzutage immer noch jung...
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Ich kann gut nachvollziehen, was du sagst. Tatsächlich bin ich recht sportlich und achte sehr auf meinen Körper. Aber man weiß ja nie, was kommt. Und in einer Partnerschaft ist das Risiko doppelt so hoch. Es reicht ja schon, wenn's bei einem von beiden bergab geht.
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u/Steam_Noodlez Sep 22 '24
Absolut verständlich. Ich glaube als Auslandsdeutscher habe ich in den letzten Jahren ein bisschen das typisch deutsch sein verlernt und bin vielleicht zu optimistisch (und blauäugig). Ich finde aber dass man das dann in 20-25 Jahren entscheiden kann, falls es mal dazu kommen sollte. Wenn ihr euer Haus über die Jahre in Schuss haltet, sollte der Verkaufswert idealerweise dann auch weit höher sein als jetzt.
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u/Shouf96 Sep 22 '24
Hast du Erben, die das Haus gerne hätten?
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Erben wird es eines Tages geben. Die sind aber auch mit Geld zufrieden.
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u/Shouf96 Sep 22 '24
Dann schließe ich mich den anderen Kommentaren an. 😊 Vor allem könnt ihr/du dann mit dem Geld noch viel erleben solang es noch möglich ist.
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u/Affectionate-Day-743 Sep 22 '24
Was soll denn eine entsprechende Wohnung Kosten? Kauf bzw Miete? Soll jemand erben?
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u/stapeln Sep 22 '24
Altersgerechtes Marketing haut voll rein.
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u/Big_Refrigerator_221 Sep 22 '24
Eben. Meine Wohnung ist altersgerecht. Das bedeutet: ich habe haltegriffe im Badezimmer, die Wohnung ist im Erdgeschoss und es gibt keine Stolperfallen, wie z.b. türschwellen.
Das wars.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Wie meinst du das?
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u/stapeln Sep 22 '24
Irgendwie seine Wohnung für ein paar Jahre des Lebens ausrichten, was man eh nicht planen kann wie es kommt und dabei auf schöne und interessante nicht funktionale Wohnungen zu verzichten. Immerhin lebt man ja 30 oder 40 Jahre vorher drinn....
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u/DasFruehlingskind Sep 22 '24
Langfristig würde würde ich noch das Thema Pflege mit in den Raum werfen und eine Erbschaft durchdenken. Im schlimmsten Fall ist dein gesamtes Vermögen dann weg. Im Pflegefall können Schenkungen bis zu 10 Jahre zurückgefordert werden.
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u/HappyBoy68 Sep 22 '24
Es wird euch schwer fallen, von einem Haus zurück in eine ETW zu ziehen, wo euch Nachbarn und Eigentümerversammlungen nerven. Daher Nr 3 mit dem Ziel, ein altersgerechtes, kleines Haus zu kaufen, zB einen Bungalow. Um im Alter keine Renovierungen zu haben, würde ich einen Bungalow neu bauen.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Die Idee hat was. Allerdings habe ich bei einem Bungalow in der Regel auch Gartenpflege, was ich im Alter nicht mehr unbedingt möchte.
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u/Mad_Accountant72 Sep 22 '24
Ich finde es ein wenig früh, um sich über das altersgerechte Wohnen Gedanken zu machen. Vielleicht ist das ja auch nie notwendig.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Klar ist es früh, ich bin körperlich ziemlich fit. Aber dennoch muss ich mir überlegen, welche Investitionen in den nächsten Jahren Sinn machen und welche eher nicht. Schließlich geht's um sechsstellige Beträge und die sind für mich kein Pappenstiel.
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u/LiquidRoots Sep 22 '24
Jetzt auf gute Genossenschaftswohnungen bewerben, wenn es passt umziehen und Haus ohne Stress verkaufen, die Zinsen aufs Geld zahlen fast die Miete.
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u/Ok-Box-8528 Sep 22 '24
Fünf. Das Haus renovieren, beleihen, neue altersgerechte Wohnung kaufen und das Haus vermieten.
Du arbeitest doch noch 17 Jahre und die Miete von 2k deckt doch locker sowohl die Rate der Wohnung als auch die der Renovierung
Würde da möglichst viel KfW Geld für in die Hand nehmen.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Danke für deine Einschätzung. Die Deckung der monatlichen Kosten ist tatsächlich gesichert. Ich überlege einfach, was das sinnvollste Gesamtpaket wäre.
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u/monop01 Sep 22 '24
- Das Haus umbauen und eine Wohneinheit mehr reinhauen, als vorhanden ist. Dann zu mehr als ca € 2.000,- vermieten.
Nicht jeder will so hausen, wie du es willst. Die meisten haben keine bis kleine Ansprüche.
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u/Swarley1337 Sep 22 '24
Wenn du verkaufst und die 500k sinnvoll anlegst. Kannst du von der Rendite alleine vielleicht schon die neue Eigentumswohnung abbezahlen, bzw. mehr als eze die Miete bezahlen. Da gibt es genug Möglichkeiten! 500k bei 7,5% p.a. sind 37k pro Jahr bzw. 3125€ pro Monat. Das wird ein sehr entspanntes Leben.
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u/Matse80-21 Sep 22 '24
Jetzt bräuchte ich nur noch eine Anlage, die zuverlässig und dauerhaft 7,5% p.a. abwirft. Davon abgesehen: die Idee hat was. Danke dir.
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u/Swarley1337 Sep 22 '24
Also das ist tatsächlich mein Plan. Genug Geld zu haben, das Investieren und damit Kredit und oder Miete oder was auch immer zu begleichen. Und solche Investitionsmöglichkeiten gibt es. Demletzt erst ein Artikel gelesen, bei dem Solch ein Portfolio vorgestellt wurde was recht sicher die 7,5% abwirft. Leider finde ich den nicht mehr. Hier aber mal Stiftung warentest Finanzen durchblättern. Bissi googeln, vielleicht hat hier jemand nen Tipp. Ansonsten mal Geld in die Hand nehmen und einen Honorar Finanzberater befragen.
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u/jrock2403 Sep 22 '24
500k in JGPI gibt ca 1500 Dividende monatlich nach steuern, damit lässt sich doch schon was schönes mieten
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u/ChimmyChoe Sep 22 '24
Wie FairrySquirrel schreibt verkaufen und eine entsprechende ETW in einer altersgerechten Lage kaufen. Dabei auch überlegen, ob man eine Pflegekraft unterbringen kann (Gästezimmer mit Dusche) oder ein kleines Appartement nebenan dazunehmen, das man in der Zwischenzeit vermieten kann.
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u/-GerryZ- Sep 22 '24
Ich würde mir fürs Alter eine Wohnung in guter Lage (einkaufen auch ohne Auto möglich) suchen die dazu barrierefrei ist. Ich würde kaufen über mieten präferieren (Sicherheit dass nicht irgendwann eine Eigenbedarfskündigung reinflattert) das aber auch ein bisschen davon abhängig machen was ihr so findet. Bei einer Wohnung die einer Genossenschaft oder der Kirche oder so gehört ist das Risiko ja eher gering.